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打压高房价、高房租大招终于来了

2017-08-13 15:57:09 来源:
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  北京上调首套房贷利率,既是要改变人们对房价上涨的预期,更是阻止一些不具备购房实力的人进入。而上海推出“商改租”政策,更是为了响应中央通过“租售并举”解决多层次民众居住要求。

  据报道,北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调,同时有个别银行的支行网点表示,个人首套住房按揭贷款已在基准利率的基础上上浮15%。与此同时上海市住建委明确,上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

  对于京、沪两地先后推出打压高房价、高房租的辣招。多数业内人士表示,坊间早有预期,但政策来得如此之快、之猛,有些出乎意料。那么,利率上调对于刚需会产生多大影响?“商改租”又将透出啥信号呢?

  新政一:部分城市首套房贷利率上浮至15%

  8月11日,据媒体报道,北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调,具体文件下周见分晓。随后,部分银行的支行网点表示,个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。这是北京继今年5月取消首套房贷利率,6月首套房利率上浮5%-10%再次传出家庭首套房利率上浮的消息。

  以商业贷款每100万元、等额本息(每个月还款额相同)贷款期限25年计算,首套房执行95折利率时,月供为5649.5元,若商贷利率上浮10%,执行利率则为5.39%,月均还款额为6075.4元,每个月还款相差426元,全年相差5112元。

  对此,业内专家表示,很多城市近期上调个人首次购房的房贷利率,恐将误伤刚需人群。金融机构不应在房贷政策上搞“一刀切”,应区别对待各种购房者,在防止房价“大涨”的同时,也要防止“大落”。而笔者认为,专家们担心房价“大落”是真,而保护刚需群体的意图是假。房贷利率上调于国于民都是好事,唯独对于投机炒房者不利。

  首先,可阻止那些不具备购房能力的人入市。一方面,现在社会上假离婚的现象与日俱增,就是因为首套房贷利率过低,一些人通过假离婚,让夫妻中的一方净身出户,不仅可以享受到购房权利,也可拿到首套房利率优惠。如果首套房贷利率上调了,社会上这种“假离婚”,钻限购、限贷政策空子的现象将受遏制。

  另一方面,中央政治局会议强调要给金融“降杠杆,控风险”,而上调首套房贷就是对中央此项政策的最好策应。实际上,在上一轮房价大涨过程中,多数刚需购房者是先前一直没买房的群体,在经历了多次房价上涨之后,生怕自己现在不买房,后面更加买不起。

  所以,所谓刚需群体当中有很大一部分人并不具备购买商品房的实力,往往是硬着头皮来买房,结果给金融体系带来巨大潜在隐患。而上调首套房贷利率,以及提高房贷首付比例,是避免房贷风险的最佳手段。

  再者,银行自身的融资成本在上升。银行间货币市场利率向上攀升已成趋势。虽然,货币市场利率上涨传导至房贷利率是有一个过程。但假如银行不上调房贷利率,要么是银行无利可图,要么出现亏损。同时,银行的房贷风险又在积骤。如此一来,金融机构的获得收益与风险不成正例。所以,不管是首套房贷还是二套房贷,利率上升乃是大势所趋。

  最后,首套房贷利率上调,将改变房价只涨不跌的预期,对于遏制楼市投机炒作,甚至过快上涨都有帮助。上世纪90年代,香港楼市之所以会出现大级别调整,主要是美国政府进入加息通道后,香港政府也不得不上调利率,而当房贷利率步入上升期后,香港的楼市泡沫便开始破灭。所以,房贷利率的上调告诉炒房者,楼市上涨的预期已经改变。

  新政二:“商改租”又将透出啥信号呢?

  8月11日,上海市住建委明确:上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。此项政策,主要针对,区域商办闲置较多,商住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。

  对此,笔者认为,“商改租”细则可慢慢改进,但是“商改租”的大方向走对了。空置的商办物业、类住宅的开发商、业主,他们此前基本濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。“商改租”政策的利好作用不容小觑。

  第一,“商改租”既可起到抑制高房租的作用,又可起到平抑高房价的效果。新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,这对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。同时,商办物业转型、类住宅盘活,人们可以租房居住,这对于商品住宅价格有抑制作用。

  第二,为开发商转型提供新思路的同时,也为各地政府减少商业用房库存提供依据。对于开发商来说,由于经济形势不佳,原来的商办物业空置率过高,未来商业地产该咋办?将商业改成租赁,这样一大批办公用房就不会闲置。而对于那些商业地产库存过多的城市来说,通过“商改租”来消解库存,也不失为一种灵活的政策措施。

  京、沪双双拿出新一轮打压高房价、高房租的大招,这对于全国楼市都有“风向标”的意义。北京上调首套房贷利率,既是要改变人们对房价上涨的预期,更是阻止一些不具备购房实力的人进入。而上海推出“商改租”政策,更是为了响应中央通过“租售并举”解决多层次民众居住要求。可以预见,“商改租”既可以起到压制房价,也可以平抑高房租。打压高房价、高房租的辣招真的来了。

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责任编辑:sjt

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