住宅租赁试点方案发布 南京成明确“租购同权”第二城

2017-08-19 13:55:18 来源:

  8月18日,江苏省南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》(以下简称《方案》),提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,逐步实现购租同权,成为广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。

  就在前不久,住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,作为首批开展住房租赁试点的城市。

  对于此次南京“租购同权”新政,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,南京市新鲜出炉的租赁政策有7大亮点:到2020年底,基本建成购租并举的住房制度;开发企业有望成为大房东;试点“商改租”;试点低效用地、集体土地建租赁住房,个人出租将获得奖励;推行“购租同权”;“群租房”将被大力度治理;建全市住房租赁服务监管平台。

  “‘租购同权’概念提出后,提高了租赁房源的性价比,进而引导南京市部分购房人群转移到租赁市场,对于稳定房价、促进房地产市场平稳发展有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。不过,也有行业观察人士提出,“商改租”被寄予厚望,但具体落地细则仍有很长的路要走。

  南京租赁新政试点“商改租”

  根据《方案》,南京市将扶持国有企业发展规模化租赁;鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务;同时,鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。

  通过培育多层次市场主体,从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式,南京市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。

  由政府新增的租赁住房房源主要来源于三方面,即通过划拨方式,新增一批租赁房源;对出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时,明确配建5%保障性住房(含租赁性住房);出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房中也将包括一定体量的租赁住房。

  新政鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目,在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”,所建住房全部由房地产开发企业自持,用于长期租赁,不得分割转让,不得改变用途,对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记文书中也要注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。这意味着,未来的开发企业也将拥有一个“大房东”身份。

  同时,《方案》(还)提出,将支持和鼓励居民出租闲置住房,提高居民财产性收入,政府提供租赁服务平台和规范化服务,个人出租住房实行免费登记备案制度。不仅如此,租金税费征收也将有相应优惠,其中,对个人出租住房月收入不超过3万元的,今年底之前可按规定免征增值税。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税率;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

  今年以来租售并举落实的脚步非常快,各个城市都在制订相关措施,相较于之前广州、北京、武汉、上海等地的新政,南京关于“租购同权”的新政有何不同,哪些地方是根据南京这座城市“因地制宜”而出?

  “此外,承租人享受的基本公共服务包括多方面内容,包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。南京的租赁新政,包含的范围更广。”南京房地产促进会秘书长张辉在接受本报记者采访时提出。

  对此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,南京试点方案的一大特点就在于低效用地的利用,对盘活存量,提高土地利用率有好处。

  “不是想改就改。”张辉提到,南京市“商改租”将按照“一事一议”的原则开展,位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房,在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下,以幢或单元为基本单位,按规定可改为租赁住房。

  广州、南京等相继加入“租购同权”行列

  记者梳理发现,7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。

  7月20日,住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。7月21日,佛山公布新政,成为通知后首个宣布住房租赁新政的试点城市。

  随后,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交,上海购租并举住房体系建设迈出坚实一步。紧接着,武汉、郑州、北京、济南、上海、深圳等一二线城市先后出台“租购同权”的相关政策。不过,在目前已经公布的试点住房租赁市场方案的城市中,仅有南京市和广州市提到了“租购同权”。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,“租购同权”应该从以下三个方面新的理解:首先,从实际意义上来看, “租购”不可能100%同权,尤其是资源紧张的优质教育资源,除了这些稀缺资源,某种程度上可以同权。其实,在非稀缺资源领域,租房本来也可以享受一定公共配套服务,这些不必政策重申。

  此外,“租购同权”本质在于先租后买,租是先期人口导入策略,租了一段时间后,有了工作能力有了支付能力,自然会向购买住房迈进,从中国人的传统观念来看,“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看,“租购同权”本质在于先租后买,租是导入人口,买是最终安定基础,也是最终实现租售同权的基础。

  对此,张辉提出:“南京出台的新政,基本是全国租赁新政内容最齐全、指标量化最完善、又非常贴合南京实际情况的政策,按此推行下去,南京楼市的租售并举时代就要到来了。”

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