350亿元酒店资产交易背后

2018-01-08 09:38:57 来源: 北京商报

  资产频繁买卖的背后,往往预示着一个行业正迈入变革期。根据最新发布的《2017年中国酒店资产交易分析报告》,去年国内酒店交易总额预计超过350亿元,其中万达出售70多家酒店价格约为190亿元。总体来看,酒店资产及股权被抛售的原因很多,包括扭转亏损业绩、战略调整或利用优良资产套现等,但不管原因为何,当消费者需求越来越多元化,对品质要求也日益提高,经济型酒店和传统星级酒店都不能再安于现状,必须为适应市场而踏上变革、转型之路。

  酒店亏损被出售

  2017年,据不完全统计,国内酒店资产交易总额超过350亿元。同样值得关注的是,剥离资产以及盈利能力下降成为主要的出售原因。与此同时,酒店资产出售已经逐步从三四线城市向一二线城市发展,甚至在一线城市核心区域也出现了酒店资不抵债的情况。

  据了解,去年10月底,中粮酒店(北京)有限公司(以下简称“中粮酒店”)100%股权正式出售,挂牌价为9.95亿元。据了解,中粮酒店为大悦城地产旗下公司,运营北京长安街W酒店。亏损是出售的主要原因,有数据显示,2016年,中粮酒店营业收入约为1.32亿元,净利润约亏损0.96亿元。截止到2017年9月30日,中粮酒店营业收入约为1.11亿元,净利润亏损约为0.92亿元。

  和北京长安街W酒店挂牌出售时间相近的北京翠宫饭店,也以26亿元挂牌出售。截至目前,仍未找到“接盘侠”。此外,2017年12月底,作为老牌酒店集团的华天酒店000428),已成功出让全资子公司北京世纪华天酒店管理有限公司51%的股权。数据显示,2013-2016年,华天酒店的营收分别为17.8亿元、15.1亿元、11.9亿元和10亿元。扣非净利润分别为1.17亿元、-1.21亿元、-2.03亿元和-2.84亿元。酒店产权网联合创始人冯少辉曾指出,华天酒店最近不断出招,主要是由于内部亏损严重而面临退市危机,卖掉酒店属不得已而为之。

  事实上,随着酒店业竞争压力加大,“酒改办”也成了行业趋势,不管是北京长安街W酒店,还是北京翠宫饭店,都已将部分客房改为写字楼。华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱坦言,将酒店改成写字楼是业主在权衡收益时做出的决策。

  经济型酒店低迷

  北京商报记者还从报告中发现,在交易的酒店中,经济型酒店占比颇高,而在这一状况背后是此类酒店生存艰难的现实。事实上,在本世纪初的十几年中,酒店业最热门的话题,一直围绕着经济型酒店打转。从汉庭到如家,从七天到锦江之星,标准化的房间、平易近人的价格以及便捷的加盟形式,让这些连锁品牌开始迅速取代传统的招待所和小旅馆,遍布大江南北。

  有数据显示,2005-2016年,中国的经济型连锁酒店从500家扩张到2.2万家,翻了44倍。截至2015年底,全国经济型酒店客房数量突破186万间,经济型连锁酒店更是占据了整个酒店市场的近六成。可以说,经济型连锁酒店辉煌时,依靠的就是超高的性价比以及标准化服务,与价格昂贵的高端酒店和条件简陋的家庭式小旅馆相比,经济型酒店无疑可以满足更多大众对于住宿的需求。

  但是随着消费的升级,人们对酒店的入住环境、服务等有了更高的要求,而中端酒店的崛起和民宿、酒店式公寓的日益发展,对经济型酒店造成了严重的冲击。从2011年开始,经济型酒店的增速出现波动下降,尤其是2016年,下滑更为明显,数据显示,2013-2015年的增幅尚且能稳定在30%左右,2016年却骤然下跌到不足20%。

  面临生存困境,经济型酒店也开始了转型发展,与高端酒店进行合作,共同瞄准中端酒店市场。华住收购桔子酒店、锦江收购维也纳,都是在中端酒店进行布局,而如家则将原本低端的如家连锁升级成为如家精选。

  冯少辉表示,一二线城市的经济型酒店在2013年左右就已经趋于饱和,目前市场存量依然很大,加上早已毫无优势的价格以及品质普通的服务,让不少经济型连锁酒店陷入低迷。

  行业已到变革时

  报告指出,中国酒店总数已经出现了一线城市基本饱和,二三线城市酒店严重饱和的现象。据不完全统计,2017年,中国新增住宿类的房量约为50万-80万间。预计未来三年,中国酒店将以每年不低于40万间的数量增长。可见,酒店总量饱和以及城市人口流动等因素,都促使酒店业格局生变。一方面,在一二线城市,为缓解日益严重的“城市病”,越来越多的城市开始加速老城区改造并逐渐将人口和产业转移到新城区。在这样的大背景下,老城区的消费人群也逐渐减少并转移,这势必会对老城区的酒店产业带来不小的冲击。另一方面,随着三四线城市的人口向一二线城市流动,酒店业的需求也出现冷热不均。

  当然,战略调整也是企业出售酒店资产的一大原因。去年最大一笔交易当属万达将旗下70多家酒店资产包作价约190亿元出售给富力,此举也是万达实现“轻资产”发展战略的重要一步。富力在全球已开业和建设的高级酒店24家,在以较低价格接手万达酒店后,将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主,故这笔买卖被认为是双赢。

  但冯少辉认为,从酒店行业的整体大环境来看,2018年酒店的日子也不会太好过。另有业内分析师指出,当前酒店行业中,经济型酒店利润摊薄,高端酒店市场由于政务消费收紧也面临不小难题,2018年预计将有一批外资酒店品牌遭遇撤牌,眼下发展迅猛的只有中高端酒店市场。而随着消费的升级,消费者越来越注重品质,未来酒店市场也将迎来个性化时代,企业转型也势在必行。

  北京商报记者肖玮王莹莹/文代小杰/制表

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责任编辑:zyk

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