房地产 终点在哪里?

2018-01-12 14:41:23 来源: 格隆汇

  最近,以兰州、南京为首的部分城市又在放松房地产调控政策,让一些人热血沸腾。其实,不断调控转空调已经不是一次两次,见怪不怪,先看看为何要放松调控。

  从各省财政收支来看,很多省市已经陆续出现财政赤字,主要依靠东南沿海省份的财政盈余通过中央的财政转移支付来弥补。

  以往,仅仅是东北、西北、西南等少数省份有财政赤字的时候,用其它省份的盈余是可以完全弥补的,因为“地主”多“贫农”少。但近年来,随着财政有结余的“地主”越来越少、赤字的“贫农”越来越多之后,这种状态就难以持续了。特别是当山东、河南、四川等经济和人口大省也陷入赤字的时候,“地主”家(现在只剩下广东、江苏、上海、浙江、北京、福建)的余粮就不够了,有很多网文都在说明这一点。另外一个因素还要考虑,赤字省份的赤字额还在扩大,更加重了“地主”的压力。以本次率先放松楼市限购政策的兰州所在的甘肃省来说,2010-2016年接受中央的财政转移支付金额分别为1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3亿元,2017年1-11月,全省一般公共预算收入734亿元,支出2872.7亿元,赤字2138.7亿元,全年赤字预计会超过2300亿元,甘肃的财政赤字尚在继续逐年增长中。这符合社会趋势,经济增速下滑时期,各种社会矛盾会集中爆发,推动财政支出继续增长。

  随着赤字省份的财政赤字扩大,地方债务规模就会不断膨胀,现在,地方债风险已经是经济的核心问题之一。也所以,近日财政部用严厉的措辞发文,谁家的“孩子”都要自己抱着,不要期望中央兜底。

  可是,在地方债的形势很严峻、需要严控的情形下,中央转移支付的能力又受限,面对自身不断扩大的财政赤字,甘肃这类“农民”同志就会问:您总得给条活路吧,最终,只能默许有些地方放松房地产调控,期望在地里刨出几块“金子”,暂时度日。

  但今天放松调控与以往已经有所不同。

  以前的房地产走势,虽然有政策推波助澜的因素在内,但最主要还是受央行的调控。2015-2016年,如果没有央行开闸放水,注定无法将房地产刺激到沸腾。可去年和今年,美联储正在连续加息缩表,欧洲央行也开始收缩量化宽松的规模,日本央行在上月已经开始小幅缩减资产负债表,欧美大多数央行都在收缩的路上;欧美很多国家都在推动减税,这会刺激资本外流;但最重要的是,2018年的通胀很可能是持续走高的态势,如果爆发能源危机(气荒或许只是个引子),利率必须快速走高,等等,这些因素都会制约央行的放水行为,并不断放任利率走高。资金成本的不断上升,限制了地方政府放松调控的效果。

  再一方面,经过过去三年房地产的繁荣,居民的杠杆率已经大幅增长,根据社科院的数据,2014年居民部门杠杆率只有36.4%,而估算2017年末居民杠杆水平为57%,居民的负债能力和购买力已经比三年前大幅下滑。过去三年多,房地产的繁荣对实体经济带来持续的冲击,当华为和中兴这类企业都开始裁员的时候,再回避失业率的上升就有点欲盖弥彰了。这让人们的收入增长受到限制,即放大原有债务的风险,也制约了居民继续加杠杆的能力。

  基于上述因素,现在放松房地产限购的效果会十分有限。从2016年开始到现在,房地产展现的就是有效需求持续耗尽的过程(成交量不断缩小),现在一些地方政府放松限购,实际是在加速这一耗尽的过程。当有效需求彻底耗尽,在利率不断上升、居民负担不断加重的情形下,楼市自然会迎来变局。

  但是,中国的房地产泡沫会以日本的模式破裂吗?会以次贷危机的方式表现吗?我认为也不会,一定是以符合社会体制和社会文化的方式“去杠杆”。

  中国现在最突出的问题是什么?是以往十几年货币超发太严重,最终需要以“去购买力”的方式“去杠杆”。

  去年,已经有很多城市推出了限售的“楼冻”政策,以前说过,这实际是破坏私人资产负债表的过程。因为任何商品只有交易才有价值,没有交易就没有价格,也就不存在价值,所以,价格是价值发现的手段。楼冻就是让房屋丧失(或一段时间内丧失)价格,进而丧失价值,这是从个人的角度来看的;但从商业银行的角度来看,按揭贷款人需要按时还本付息,房屋的价值是永远存在、而且是不变的。所以,同样一套房子,楼冻之后,从所有人和银行的角度来看是不同的。这就破会了私人的资产负债表。

  未来,当楼市出现危机的时候,管理者可以无限度增加楼冻的深度(时间)和广度(范围),稳定市场价格。如果永远不准许出售,同时,本地区又不具备良好的租赁需求,从私人的角度来看,房屋就彻底丧失了财富属性。不幸的是,商业银行的债务是永远不变的。这种对私人资产负债表的破坏,实际是中产破产的道路,未来,大多数中产都会阵亡在这条道路上(今日做个记号)。

  从数字来说就是:某人总财产200万,负债100万,净资产100万,这是中产;当200万的总资产无法变现,失去或大部分失去财富属性的时候,就是穷光蛋,缘于负债不变。

  如果楼冻还不能完全限制价格的波动,还有更辣的招数。近日,珠三角的东莞和惠州,已经宣布了房地产交易的熔断机制,所谓熔断,就是指当房价波动幅度超过一定的范围,就无法网签,交易中断。条款规定,只要价格下跌15%,就自动熔断。当市场无法成交的时候,也就不存在价格,对私人来说,一样是房屋的财富属性丧失。

  楼冻和熔断,从原理上可以完全限制楼市价格的下跌,因为可以让交易价格不再存在。

  当财富属性丧失之后,私人部门就失去了购买力,这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”。

  但从本质上还是无法改变趋势,只是让趋势变得缓和而已。因为限制交易的时间延长之后,就会有人因为失业、收入波动等因素无法按期还本付息,就会在商业银行体系积累坏账,商业银行只能被动抛售抵押物(当然是通过法律的形式)。此时,管理者并不能限制金融机构的出售,因为这会导致金融系统被挤兑,这是严重的社会问题!所以,从市场来说,即便价格下跌15%以后被熔断,但抛盘依旧是存在的,只是让趋势变的缓和,同时,将私人部门的交易需求从交易系统中剔除。

  这里可以理解为,让“金融机构”先走,这是保护银行的手段。

  管理者可以以任何手段限制价格发挥作用,让“价格”相对平稳,但都会以私人财富丧失作为代价,与日本式的楼市崩盘、财富部分丧失没有本质性的区别。是让楼市崩掉好、还是让房屋的私人财富属性(在商业银行的角度,财富属性不变)丧失或部分丧失更好哪?这是仁者见仁智者见智的事情。但从体制需求(将土地财政的收益尽力最大化、延续尽可能长的时间)、商业银行的需求、消灭货币超发形成的购买力的需求以及国人的面子需求来看,后者更适合国情,也所以,管理者需要走这条路,这算顺从民意吧。

  任何经济现象的结局,最终都取决于一国的文化和相应的体制,房地产也不会例外。

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

责任编辑:zwl

0

+1

回复 0 条,有 0 人参与

禁止发表不文明、攻击性、及法律禁止言语

请发表您的意见(游客无法发送评论,请 登录 or 注册 网站)

评 论

还可以输入 140 个字符

热门评论网友评论只代表同花顺网友的个人观点,不代表同花顺金融服务网观点。

最新评论

查看更多评论
  • 科融环境
  • 特尔佳
  • 汉嘉设计
  • 新天科技
  • 金龙羽
  • 通产丽星
  • 博天环境
  • 睿能科技
  • 代码|股票名称 最新 涨跌幅