重磅楼市新政今起实施 国管公积金认房又认贷 二套房首付60% 最多可贷60万

2019-04-15 14:49:48 来源: 中国经营网
中性

  【中国经营网综合】中央国家机关住房资金管理中心12日出台新政,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,最高贷款60万元。贷款期限不得超过25年。

  新政将自4月15日起执行,以网签日期为准。刚有起色的北京楼市,转眼就被浇了盆“冷水”。

  二套房“认房又认贷”

  国管公积金是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。国管在正常年份只占公积金贷款中的12%左右。

  国管与市管的区别,基本上国家企业的公积金都是国管,地方省市的公积金是市管,一般的企事业单位的也是市管。国企大多是国管。

  在去年9月,北京市管公积金就开始“认房又认贷”,现在国管公积金终于跟进执行。按照这一新政,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

  借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

  二套房首付比例不得低于60%最多可贷60万不超过25年

  借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。

  首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

  中央国家机关住房资金管理中心表示,这是为加大对职工基本住房需求支持力度,确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求,引导职工改善性购房需求主要通过组合贷款等方式解决。

  贷款期限有所调整,不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。此前最长可以计算到借款申请人70周岁。

  调整月还款额上限。在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

  二套房认定标准应有差别

  在支持首套购房的同时,国管住房公积金中心政策调整向北京看齐,对二套房实施了“认房又认贷”的从严从紧政策,这一政策虽然总体上有利于保护刚需,防止住房炒作行为,但是“一刀切”的二套房认定政策,将会对改善性购房刚需以及流动人口购房需求产生不利影响。

  同时,考虑到国管公积金政策调整对地方公积金调整以及商业银行对首套房贷认定的影响较大的实际,国管公积金对首套房“一刀切”的“认房又认贷”政策,则会影响到其他城市公积金政策的调整和商业银行对二套房的认定等,最终影响全国改善性住房需求群体的购房需求和流动人口的购房需求。

  与此同时,在发改委推动大城市放开放宽户籍限制的背景下,“一刀切”的“认房又认贷”的从严从紧认定政策,不利于推动优秀人口从效率低的地区和部门流动到效率高的地区和部门,使得人力资本配置效率不能实现最大化,政策之间的协调效应大打折扣。

  比如,之前一对夫妇在北京用商业或者公积金贷款购买了面积较小的房屋,随着收入增加有了改善住房的需求,需要将小房屋卖掉换一套面积更大或条件更好的住房的。在放开二胎的生育政策下,生育二孩的家庭不能满足人口增多的住房需求,需购买面积更大一点住房的,在“一刀切”的“认房又认贷”住房公积金政策下,显然不能享受首套房贷款的政策优惠,使得这部分群体的利益受到一定程度的不利影响。

  同时,有刚需购房者发现,在办理住房贷款时,随着全国房产的联网,老家有房产的仍然认定为二套房,不能享受首套房的相关优惠政策,使得因工作需要流动到北京市的购房群体负担陡然增加,60%的首付加上各种税费差不多能全款购房了。

  因此,在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”调控政策的同时,一方面通过“认房又认贷”的从严从紧政策切实挤压炒作行为,另一方面也应通过差别化的二套房认定政策真正保护住房刚需,推动更多的人们实现“居者有其屋”的美好梦想。

  特别是要结合北京等大城市改善性住房需求、流动人口多有旺盛购房需求的实际,以及配合全国大城市放开放宽户籍落户限制的政策需要,在二套房认定政策上,对于有购房贷款记录但是实际没有房屋的,建议认定为首套房,给予相应的政策支持。

  对于京外因工作需要流动到北京市等大城市工作的,如果流出地有一套住房且属于父母或者其他家人实际居住的,到北京等大城市购房建议认定为首套房,支持这类刚需人群在新城市享受更多优惠政策以购房安家。

  购买政策房将给予支持

  新的政策仍然支持职工购买政策房。中央国家机关住房资金管理中心方面解释,新政对购买政策性住房的职工申请贷款在贷款额度、房屋套数认定和审批时效上都优先给予了支持。

  据悉,职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素;购买经济适用住房申请贷款,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

  此外,证明材料也将进一步精简。借款申请人申请贷款时,只需携带身份证明、婚姻证明、购房首付款证明等材料原件,无需提供复印件;借款申请人一方在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的,无需提供《住房公积金个人查询单》;通过全国住房公积金异地转移接续平台转入资金中心缴存住房公积金的,无需提供原缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;部队转业人员住房公积金缴存时间不满足相关规定的,提供转业证,无需提供其原所在部队开具的《住房公积金缴存证明》。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策调整体现了政策收紧的导向和管控思路,最核心的就是落实公积金贷款“认房又认贷”的政策,有助于把控公积金贷款发放节奏。

  严跃进指出,此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,满足首套房刚需,遏制投资投机性的炒房需求,对北京市场影响比较明显。未来刚需楼盘销售预计好一些,改善型楼盘销售将受到一定影响。

  张大伟则表示,在国管公积金收紧,包括青龙湖等区域供应井喷下,北京楼市刚起来的“小阳春”,很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。

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责任编辑:yjj

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