房企业绩普遍下滑 三季度谨慎拿地

2019-08-16 07:52:25 来源: 大众证券报
中性

  日前,克而瑞地产研究发布报告称,7月土地市场成交量价齐跌,溢价率也连续三个月回落,房企拿地态度谨慎,近六成百强房企投资脚步放缓,单月拿地金额远低于上半年平均值。报告指出,7月份市场加速转冷,供货压力进一步加剧,市场需求明显不济。而土地市场更为严峻,在融资收紧、热点城市调控政策频出之下,土地成交量价齐跌,反映了当前房企拿地态度谨慎。预计,如果市场继续转冷的话,三季度或下半年房企拿地将持续减少。

  土地交易额及溢价率走低

  上月31日,中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,引发A股房地产开发行业的近百家房企股价下跌。与此同时,在刚刚过去的7月,受信托与境外融资政策收紧的预期影响,房企的拿地意愿已经出现退烧。

  据中原地产研究中心统计数据显示,7月单月拿地排列前三的企业是万科、中海、俊发,只有15家企业拿地超过50亿元。与此同时,7月,全国热点的一二线城市土地成交溢价率只有12%,相比之前几个月明显下调。从4月开始,一二线城市土地单月溢价率均保持在20%左右。

  诸葛找房数据研究中心的土地成交数据也在验证土地市场的降温,7月全国主要地级市溢价率为14.11%,环比上月大幅下跌5.82%。7月全国主要地级市共流拍37宗地块,流拍率为4.11%。从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高说明房企拿地更加谨慎。另据诸葛找房数据研究中心数据显示,在全国主要地级市,7月土地成交863宗,同比下跌18.28%;成交规划建筑面积为8074万平方米,同比下跌23.07%。其中住宅用地成交为3217.02亿元,环比下跌28.07%,同比小幅下跌3.98%。

  对于当前的土地走势,中原地产首席分析师张大伟分析称,相比第二季度,7月房企拿地步伐渐缓,对非热点土地关注度减少,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率出现下调。从拿地企业构成看,民企占比少,国企占比多,不难发现资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

  三季度延续偏紧的融资环境

  2019年,房企第一和第二季度的融资情况有比较明显的不同。其中,一季度的融资环境延续了2018年底以来适度宽松的态势,使得整个一季度的房企融资出现了“小阳春”,房企1月的融资额还达到了近两年来的新高。而二季度以来,由于4月整体融资环境有所收紧,5月发布了23号文限制房企融资,房企融资规模有较为明显的减少,融资成本也有显著提升。预计随着房企偿债潮的到来,下半年房企的融资环境将以偏紧为主。

  数据显示,截至目前,7月房企再融资已超过3000亿元左右。具体而言,远洋集团拟发行6亿美元有担保票据。蓝光发展600466)公布11亿元公司债券发行结果。厦门建发50亿公司债获证监会核准发行,首期规模10亿元。厦门国贸600755)发行10亿元中期票据。中骏集团5亿美元优先票据获批。7月30日,中国奥园集团公告称,拟增发一笔美元优先票据。

  相比6月份,7月份房企融资出现大幅“改善”,这是开发商融资松动?实际上,这背后折射的是债务到期猛增。“如果从融资规模看,似乎是房企再融资松动了。但并非如此,主要是因为房企要还旧债。”

  数据显示,近期房地产融资政策边际收紧,尤其是信托等非标融资。5月以来,各地银监局共公示了约40张涉及房地产业务的罚单,主要违法违规事实包括向资本金不足的房地产项目发放贷款,发放房地产开发贷款时贷前调查不尽职,消费贷、个人抵押贷违规流入房市,住房按揭贷款管理不规范,贷款“三查”不到位导致信贷资金违规流入房地产等。

  “目前的政策基调并没有改变,特别是对金融机构非标产品违规流向房地产领域的监管趋严,是开发商近期拿地意愿整体回落的因素之一。”因此,从目前来看,房地产开发融资短期内难以出现松绑,使得开发商谨慎拿地。

  预期下半年土地市场再转冷

  8月,土地市场的供应并未减少。北京预计将出让3宗地块,建设用地面积总计22.02万平方米,起始总价合计71.47亿元。与此同时,南京也拟挂牌12宗地块,总出让面积68.92万平方米,总起价193.25亿元。不过,政策持续收紧的预期之下,诸葛找房市场研究分析员姜国君认为,房企或将调整经营战略,转向“重销售轻投资”,因此拿地更加理性。此前,市场流传富力地产发布一份内部文件,提出下半年原则上暂停拿地。对此,富力地产相关人士给予否定。7月29日,富力地产以3.66亿元独揽威海市临港区3宗建设用地,总建筑面积26.68万平方米,是威海临港区近年来出让面积较大的地块之一。随后的7月31日,富力地产又以1.86亿元获得包头市青山区两宗地。用实际行动否定了不拿地的说法。

  对于房企是否拿地,张大伟认为,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始,土地市场与楼市一样,可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。同策分析人士也认为,2019年下半年,在以稳为主的政策基调下,面临市场需求动力不足,房企为冲业绩将打折促销跑量。由此,预计下半年土地市场热度亦会有所下降。今年三季度或为一线城市拿地窗口期。此外,更有渤海证券人士表示,由于市场转冷,房企利润空间遭受挤压。为了稳定土地市场并保持一定土地财政收入,政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍。

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