2024-04-23，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房二手房成交同比降幅扩大；郑州出台配售型保障房管理办法意见稿。

　　报告具体内容如下：

　　新房、二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；土地市场环比量升价跌，溢价率同比上升，环比下降。 核心观点 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为226.1万平方米，环比下降4.0%，同比下降45.7%，同比降幅较上周扩大了2.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%、-14.2%、4.1%，同比增速分别为-41.5%、-48.6%、-44.4%，同比降幅较上周分别扩大了6.9、2.3、0.2个百分点。 二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18个城市成交面积为209.1万平方米，环比下降7.7%，同比下降12.9%，同比降幅较上周扩大了4.9个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-8.4%、-8.4%、-5.0%，同比增速分别为-5.4%、-14.8%、-19.4%。一线城市同比增速较上周下降了18.5个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了2.5个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了8.6个百分点。 新房库存面积同比下降，环比上升，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9899万平方米，环比增速为0.5%，同比增速为-1.7%。去化周期为25.3个月，环比上升0.9个月，同比提升13.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为26.0、21.8、74.6个月，一、二线城市环比分别上升1.1、0.6个月，三四线城市环比下降0.9个月，一、二、三四线城市同比分别提升11.9、12.5、48.6个月。 土地市场环比量升价跌，溢价率同比上升，环比下降。百城成交土地规划建筑面积为905.3万平方米，环比上升35.8%，同比下跌70.7%；成交土地总价为79.8亿元，环比上升31.9%，同比下跌76.4%；楼面均价为881.0元/平，环比下跌2.9%，同比下跌19.4%；土地溢价率为4.5%，环比下降6.8个百分点，同比提升1.0个百分点。 本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为183.5亿元，同比下降18.0%（前值：-9.0%），环比提升6.7%。总偿还量为141.3亿元，同比下降24.9%（前值：12.1%），环比下降26.5%；净融资额为42.2亿元。 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.9%，较上周上升4.3pct，房地产行业相对收益为-4.8%，较上周下降0.2pct。房地产板块PE为10.36X，较上周下降0.08X。北上资金对医药生物、银行、非银金融等加仓金额较大，分别为11.59、7.83、7.26亿元。对房地产的持股占比变化为-0.56%（上周为-0.61%），净买入1.16亿元（上周净卖出2.88亿元）。 本周统计局公布3月销售与投资数据，销售边际改善，投资同比降幅扩大、持续承压。3月销售同比降幅虽然有所收窄，但相较于往年的“小阳春”，仍然较弱，且持续性仍待观察。根据我们跟踪的高频数据，3月40城新房成交面积同比降幅为49%，4月第1-3周同比降幅收窄至41%，叠加去年基数相对3月来说没有那么高，因此我们预计4月销售面积降幅可能会继续收窄。 政策 需求端：4月18日长沙宣布取消限购政策，不再审查购房资格，“以旧换新”政策落地，规定在“以旧换新”范围内购买新房，能够享受首套房首付比例和房贷利率，上调公积金贷款额度等。长沙意在通过“以旧换新”以促进改善需求置换，在当前环境下，打开限制和鼓励置换是各城市需求端政策调整的主要方向。4月18日宁波上调公积金贷款额度，4月19日厦门下调公积金贷款首付比例，首套最低为20%、二套最低为30%。此外，泰州、芜湖、淮安、常州宣布自2024年4月19日起阶段性取消个人住房贷款利率下限。 供给端：4月16日郑州出台配售型保障房管理办法征求意见稿，文件明确，保障房土地以划拨方式供应，新建项目单套住房建面控制在70-120平，三居室套型比例控制在50%～60%；申请门槛为取得本市户籍3年以上、人均住房建筑面积不足20平的家庭；配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成；同时规定，保障房禁止变更为商品房，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，折旧按每年1%的折旧率予以核减，回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。保障房购房合同签订之日起满两年后，方可购买其他房产。 投资建议 面对市场持续承压的态势，各地因城施策进一步放松需求端政策，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果，但整体来看，需求信心仍然不足，这与当下的宏观形势有关。供给端方面，房地产融资协调机制、经营性物业贷款等政策取得积极进展，新增融资是当下行业亟需的有效支持。全年投资可能在保障房建设的推进下降幅收窄，但销售的持续下滑不可避免。从投资角度来看，整个行业今年存在较大的资金缺口，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。 现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份（600325）、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团（002244）。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产（000736）、南山控股（002314）。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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