2024-04-25，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房二手房成交环比回升、同比降幅收窄；各地因城施策进一步优化政策。

　　报告具体内容如下：

　　核心观点新房：3月房企供货节奏有所加快，市场较2月低谷有所反弹，整体新房成交量环比大幅回升，但同比降幅仍有近五成，绝对量仍处低位。3月40城新房成交面积环比+98.1%，同比-49.3%，同比降幅较上月收窄了14.5pct；1-3月累计同比-45.9%。根据克而瑞，3月房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期，30个重点城市新增供应1107万平，环比+207%，同比-45%，仍然处在近六年来同期最低位。 从各城市能级来看，因去年3月高基数和今年2月低基数原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市环比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二三四线城市。1）一线城市3月新房成交面积环比+157.6%，同比-44.1%，同比降幅较上月收窄了19.8pct；1-3月累计同比-38.9%。其中北京、上海、深圳市场热度回暖，新房成交面积环比大幅增长113%、263%、199%，不过同比降幅仍有48%、31%、60%。根据克而瑞监测的数据，4个一线城市整体供应面积302万平，环比+514%，同比仅下降9%，与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历2个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至88万平，同比+18%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模环比增长近6倍。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增211%，同比转正并微增1%。广州新房成交面积环比86%，同比下降48%，需求稳步修复，但成交量仍处于同期低位。2）二线城市3月新房成交面积环比+115.2%，同比-50.8%，同比降幅较上月缩小了18.7pct；1-3月累计新房成交面积同比-49.4%。宁波、济南等城市市场底部趋稳，3月新房成交面积环比增长164%、177%，增幅相对较大，同比下降62%、30%；杭州、南京、苏州、福州、南宁、武汉等二线城市3月新房成交环比增幅也超过了100%，前期购房需求遭遇瓶颈期回调较多；从同比来看，南京、武汉、苏州、福州、宁波等地的同比降幅仍超过50%。3）三四线城市3月新房成交面积环比+54.2%，同比-50.9%，同比降幅较上月收窄了0.3pct；1-3月累计同比-44.9%。三四线城市分化显著，金华、泰安、焦作、惠州、佛山新房成交环比大幅增长，台州、莆田环比仍然下滑，除金华同比降幅仅12%以外，其余三四线城市同比降幅普遍较大。 预判4月，我们认为新房成交量或将延续弱复苏走势，不过由于去年基数较高，同比降幅预计仍然不小。根据克而瑞数据，4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平，环比下降26%，同比下降48%，房企推盘积极性较3月小幅回落，但是整体推盘量仍处年内高位。分能级来看，4月核心一二线城市在政策利好、房企推货增加的情况下可能迎来点状复苏；而三四线城市成交将延续筑底行情，经历了两年的调整，部分弱三四线城市的市场处于跌无可跌的停滞状态。 二手房：由于2月受春节成交基数相对较低，3月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄。3月18城二手房成交面积环比+112.4%，同比-33.4%，同比降幅较上月收窄16.9pct；1-3月累计同比-21.1%。3月一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别上涨119.6%、113.1%、103.7%，同比分别下降29.5%、33.1%、41.5%，同比降幅较上月分别收窄22.8、16.6、6.6pct；1-3月累计同比增速分别为-19.5%、-22.0%、-21.7%。环比来看，由于2月受春节成交基数相对较低，我们跟踪的所有城市二手房成交规模都显著增长，特别是北京、深圳、杭州、苏州、金华增长超过1倍。同比来看，深圳二手房市场保持活跃度，成交仅微跌0.2%，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价；另有韶关同比微增3%，其余城市成交表现普遍不及去年同期。我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房4月成交或将延续增势。 投资建议： 在房价上涨预期和居民收入预期仍然较弱的背景下，3月楼市成交虽有季节性热度但规模仍难及往年同期。各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。整体行业资金压力仍然较大，今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。当前房地产行业需求不稳，供需政策双向发力有望驱动板块行情。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。 现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份（600325）、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团（002244）。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产（000736）、南山控股（002314）。 风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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