2025年3月13日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，1-2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42个月以来新高。

　　报告具体内容如下：

　　【新房成交】 因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2月新房成交面积同比增速转正。2月40城新房成交面积环比-14.2%，同比+25.0%，同比增速由负转正，同比增速较上月上升36.6pct。1-2月40城新房成交面积累计同比+1.8%。 从各能级城市来看，高能级城市新房成交量同比正增长，一线城市因新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长。1）一线城市：2月新房成交面积环比-29.8%，同比+57.9%，同比增速较上月上升了68.5pct。具体来看，四个一线城市新房成交量环比均下滑，同比均增长，其中深圳同比+138%，环比-45%；上海同比+90%，环比-25%；北京同比+44%，环比-21%；广州同比+19%，环比-30%。从累计来看，1-2月一线城市新房成交面积同比+9.0%。2）二线城市：2月新房成交面积环比-14.6%，同比+29.9%，同比增速较上月上升了41.9pct。其中，仅苏州、福州、济南新房成交面积同环比均正增长，其余二线城市均出现环比下跌、同比增长的态势，其中福州、武汉同比涨幅居前。从累计来看，1-2月二线城市新房成交面积同比+3.0%。3）三四线城市：2月新房成交面积环比+1.1%，同比-1.7%，同比降幅较上月收窄了10.6pct。吉安、池州、江门、韶关、东莞、莆田、清远新房成交同环比均提升，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。从累计来看，1-2月三四线城市新房成交面积同比-7.4%。

【二手房成交】

因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2月二手房成交同比涨幅进一步扩大。2月18城二手房成交面积环比-14.3%，同比+62.8%，同比增速已经连续9个月保持正增长，且同比涨幅较上月进一步扩大了61.7pct。从累计来看，1-2月18城二手房成交面积同比+21.4%。

从各城市能级来看，2月各能级城市二手房成交面积同比均出现正增长，高能级城市涨幅明显大于低能级城市。2月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-14.1%、-18.5%，同比增速分别为95.7%、52.4%、25.8%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了82.6、50.3pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月上升了48.5pct。从累计来看，1-2月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为41.0%、18.6%、-7.6%。具体而言，一线城市中，北京和深圳同比分别增长90%和113%，环比分别下降8%和20%。二线城市中，杭州、青岛同环比均出现正增长，杭州、青岛、南宁、厦门、成都同比涨幅均超过五成。

预判后市，3月小阳春来临，房企推盘积极性稳步上升。根据克而瑞，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平，环比增长166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构，7成以上城市以主城为供应主力。基于此，我们预计3月整体楼市供求有望修复，成交环比将出现正增长，尤其是核心城市3月将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”，不过余下多数三四线城市或将延续筑底行情。

投资建议

当前房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是首要任务，从高频数据来看，目前市场仍然维持缓慢复苏的势头。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团（002244）、华润置地、招商蛇口（001979）、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股（600649）。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团（600383）、信达地产（600657）、龙湖集团、云南城投（600239）。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家（000560）。

风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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