2025年4月2日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房成交面积同比转负、二手房成交面积同比涨幅收窄；土拍溢价率同环比均提升。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积同环比涨幅均收窄；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。 核心观点 新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负。40个城市新房成交面积为373.8万平，环比上升25.8%，同比下降7.9%，同比由正转负，同比增速较上周下降了14.2个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为8.3%、32.1%、28.1%，同比增速分别为-17.2%、-9.7%、5.2%。其中一、二线城市同比增速较上周分别下降了39.3、12.0个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了4.0个百分点。 二手房成交面积同环比涨幅均收窄，仅一线城市同环比均保持正增长。18个城市成交面积为227.4万平，环比上升2.6%，同比上升4.1%，同比涨幅较上周收窄了3.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为1.3%、4.1%、-0.3%，同比增速分别为30.0%、-14.3%、9.1%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了7.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了2.9个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了1.9个百分点。

新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为879万平，环比增速为-1.0%，同比增速为-16.6%；去化周期为14.3个月，环比下降0.1个月，同比下降10.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、10.8、44.0个月，一、二线城市环比分别下降0.1、0.3个月，三四线城市环比上升6.5个月，一、二、三四线城市同比分别下降8.6、11.4、29.5个月。

土地市场同环比均量价齐涨，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为1339.5万平，环比上升67.1%，同比上升87.8%；成交土地总价为370.7亿元，环比上升195.4%，同比上升369.6%；楼面均价为2767.2元/平，环比上升76.7%，同比上升150.0%；土地溢价率为13.8%，环比上升9.8个百分点，同比上升13.0个百分点。

房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为35.7亿元，环比下降58.4%，同比下降81.0%（前值：-15.2%）。总偿还量为213.4亿元，环比上升29.6%，同比上升39.6%（前值：-15.2%）；净融资额为-177.7亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.5%，较上周下降2.6pct。房地产板块PE为21.72X，较上周上升1.00X。

3月百强房企销售同比增速由正转负。百强房企3月实现全口径销售额3408亿元，同比-11.1%（前值：+0.5%）；权益口径2496亿元，同比-10.0%（前值：+1.4%）。1-3月百强房企全口径销售金额7847亿元，同比-7.3%；权益口径5767亿元，同比-5.1%。TOP20房企中，3月销售额同比增速为正的房企有：鸿荣源（凭借深圳鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云项目的热销，销售额同比+522%）、越秀地产（+58%）、电建地产（+41%）、华发股份（600325）（+29%）、保利发展（600048）（+7%）、中国金茂（+2%）、绿地控股（600606）（+2%）、滨江集团（002244）（+1%）、绿城中国（+1%）。

政策

本周，佛山发布房地产融资白名单新规，指导符合条件项目“能报尽报”，确保资金拨付“能早尽早”；深圳出台城市更新新规，加强统筹规划，审慎新增更新单元计划，清理无效项目，完善融资支持、税收优惠及安置补偿政策，推动存量项目落地；安徽发布《推动经济持续回升向好细化政策举措》，推行“房票”等货币化安置方式，引导企业建设“好房子”；青岛首批配售型保障房于3月27日启动选房，共涉及3613套房源；安达市、岳阳市分别公布《安达市保障性住房工作实施方案》和《岳阳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》。

投资建议

3月以来楼市成交动能转弱，3月百强房企销售额同比下降11%，同比由正转负，同比增速下降11.6个百分点；我们跟踪的55城新房成交套数同比下降4%，同比由正转负，同比增速下降17个百分点，22城二手房成交套数同比增长34%，同比涨幅收窄了64个百分点。可见，提振需求仍是当前房地产“止跌回稳”主基调下的首要任务。后续市场能否修复，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口（001979）、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团（600383）、龙湖集团、信达地产（600657）。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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