2025年6月30日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行，未来空间可期。

　　报告具体内容如下：

　　核心观点 我国资产证券化产品存量规模超过3万亿元，是资本市场融资工具的重要组成部分之一。资产证券化是将缺乏流动性、但能产生可预见的稳定现金流的资产，通过特定目的载体的方式进行结构性重组增信，转换成市场上可以交易的证券，以此进行融资，打包成的证券通常被称为资产支持证券。24年我国资产证券化产品发行规模达1.98万亿元；截至25年5月末，存量规模为3.09万亿元，占债券市场总规模的6.2%。从到期规模来看，25、26年资产证券化产品到期规模较大，分别为8577、8857亿元，大于24年的7383亿元。从收益率水平来看，截至25年5月，1年、3年、5年AAA级资产支持证券的到期收益率分别为1.78%、1.74%、1.96%，略高于可比信用债。 从行业分布来看，房地产行业资产证券化产品存量占比排在所有行业的第三名。21年以来，由于监管加严、房地产调控的影响下，房地产行业ABS发行规模占比呈下降趋势。24年房地产行业资产证券化产品发行规模372亿元，同比-35.4%，占全行业发行规模的1.9%。截至25年5月末，房地产行业存量规模为2634亿元（其中企业ABS2458亿元，ABN176亿元），占房地产行业债券市场总存量规模的比重为14.1%，占全行业存量规模的8.5%。 标准化资产证券化产品：根据发起机构和监管部门的不同，可将标准化资产证券化产品分为央行和银监会主管的信贷ABS、证监会主管的企业ABS、交易商协会主管的资产支持票据（ABN）。其中，企业ABS已成为最主要的产品类别（截至25年5月末，存量规模占比67%），信贷ABS存量规模占比13%，ABN占比20%。

1）信贷ABS：于05年首次发行，是我国启动最早的资产证券化项目。受美国次贷危机影响，09年后一度处于停滞状态。12年5月试点重启。22年以来信贷ABS发行规模大幅减少，24年发行2704亿元，25年5月末存量规模为3962亿元。信贷ABS基础资产较为集中，余额集中于个人住房抵押贷款，但22年以来个人汽车贷款ABS成为最大发行品种。

2）企业ABS：自14年协会备案制和负面清单管理的实施以来，进入了快速发展期，近年来规模已反超信贷ABS。24年企业ABS发行规模1.18万亿元，25年5月末存量余额达2.06万亿元。企业ABS基础资产类型丰富多元，企业应收账款ABS是存量规模最大的品种，融资租赁债权ABS是近年来最大发行规模的品种。

3）ABN：起步较晚，由银行间市场交易商协会在12年推出。24年ABN发行规模5243亿元，同比涨幅超过六成；25年5月末存量余额为6299亿元。ABN的基础资产的内容与企业ABS接近，其中银行/互联网消费贷款、企业应收账款ABN是主要存量品种。

REITs：除了标准化资产证券化产品外，从定义、作用、产品结构等多方面来看，REITs也可以视为是广义资产证券化产品的一种。从最初的探索，到类REITs产品发行，再到如今的公募REITs试点和扩容，我国正逐步形成多层次的REITs体系，未来发展空间较大。

1）类REITs：产品形式介于固定收益产品和公募REITs产品之间，由于底层资产是不动产，通常市场会把这一类ABS称为类REITs，包括前文提及的企业ABS产品框架下交易所类REITs和交易商协会ABN下的银行间类REITs，融资期限较短，是一种私募产品，大多项目通过主体回购或产品续发的方式退出，适用于实现物业的短期融资需求。24年，随着央国企降负债和盘活存量资产的需求推动，发行规模创新高，达1756亿元，同比+82%；25年5月末余额4363亿元，占总资产证券化产品存量规模的14.1%。

2）公募REITs：随着类REITs规模的增加及对标准化REITs产品的探索和创新，我国也开始了公募REITs的发展，但从产品结构、税收政策、底层资产等方面均与海外标准化REITs存在诸多差别。从21年6月首批发行，四年间已实现破冰到常态化发行，截至25年5月末累计发行只数66只，发行规模合计1744亿元（不含扩募）。其中，底层资产为园区基础设施的有17只（发行规模271亿元，发行规模占比16%），交通基础设施类13只（688亿元，39%），能源基础设施类7只（189亿元，11%），仓储物流类9只（198亿元，11%），保租房类8只（121亿元，7%），消费基础设施类8只（213亿元，12%）。共有4只扩募并上市，合计扩募金额约51亿元。

投资建议：

近年来，随着资产支持证券产品发行规模的攀升，市场关注度越来越高，由于不动产既具有可租赁的天然属性，能够形成长期稳定的现金流，本身又是具备增值可能性的资产，是非常适合发行证券化产品的，对于手握大量不动产的房企来说，具备一定优势，目前保障性租赁住房、商业地产均已经纳入公募REITs底层资产的范畴。同时，公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供了更好的退出渠道，对于采用重资产模式运营租赁住房、商业地产项目的企业来说，也可以抓住公募REITs扩围的机遇，在合适的时机以合理的价格实现一定的股权退出，从而降低沉淀资金规模，提高资金的使用效率。具体标的，我们建议关注存量资产成熟稳定、布局长租公寓与商业地产领域、发行主体优质可靠的标的：华润置地、招商蛇口（001979）、中国海外发展、大悦城（000031）、新城控股（601155）、龙湖集团、越秀地产、保利发展（600048）。

风险提示：

政策风险：资产证券化产品相关政策超预期收紧，REITs支持政策推进力度不及预期；REITs相关租赁市场需求变化风险：市场波动下，租赁需求超预期下行，租金水平波动，影响项目收入，同时面临租金定价调整风险；ABS违约风险与流动性风险。

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