2025年8月21日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，7月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 在年中销售冲刺过后，7月新房成交面积同环比均下降，成交持续走弱，也在市场预期之中。7月40城新房成交面积环比-27.7%，同比-17.2%，同比降幅扩大5.7pct。1-7月累计同比-3.8%。
从各能级城市来看，7月新房成交全线走弱；一、二线城市新房成交面积同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。
1）一线城市：7月新房成交面积环比-28.9%，同比-24.7%，同比降幅扩大16.2pct。具体来看，北京环比-33%，同比-24%；上海环比-23%，同比-27%；广州环比-34%，同比-11%；深圳环比-26%，同比-51%。1-7月一线城市新房成交面积同比-2.3%。1-7月深圳新房成交面积同比+0.01%，广州同比+4%，北京同比-3%，上海同比-8%。
2）二线城市7月新房成交面积环比-27.3%，同比-13.9%，同比降幅扩大5.5pct。7月新房成交面积环比增长的有福州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉、福州、济南、宁波正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-7月二线城市新房成交面积同比下降2.1%。1-7月武汉新房成交面积同比+26%，南宁同比+19%，福州同比+15%。
3）三四线城市7月新房成交面积环比-27.7%，同比-14.0%，同比降幅收窄7.2pct。金华、东莞、佛山（883403）、泰安、清远、海门、温州、惠州新房成交同环比均下降；宝鸡新房成交环比上升、同比下降；吉安、舟山、江门、莆田、衢州、扬州新房成交环比下降、同比上升；池州、韶关、云浮新房成交同环比均上升。1-7月三四线城市新房成交面积同比下降9.2%。
【二手房成交】
7月二手房成交面积同比降幅扩大。7月18城二手房成交面积环比-2.5%，同比-14.9%，同比降幅扩大11.5pct，成交动能持续转弱。1-7月累计同比+9.6%。
7月各能级城市二手房成交面积同比增速均下行。7月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-1.6%、6.0%，同比增速分别为-11.3%、-18.9%、-10.0%，一线城市同比由正转负，同比增速下降17.1pct，二线城市同比降幅扩大9.4pct，三四线城市同比降幅扩大6.1pct。具体而言，一线城市中，7月北京二手房成交面积环比-16%，同比-17%；深圳环比+3%，同比+5%。二线城市中，青岛环比+8%，但同比-7%；成都市环比+4%，但同比-5%；厦门环比-11%，同比+1%；其余城市同环比均负增长。三四线城市中东莞、吉安、扬州、清远同环比均上升；金华、佛山（883403）、池州环比上升、同比下降；衢州环比下降、同比上升；韶关同环比均下降。从累计来看，1-7月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为20.8%、6.0%、-2.5%。具体而言，一、二线城市中1-7月二手房成交面积同比正增长的有：深圳（同比+35%）、杭州（同比+18%）、北京（同比+16%）、成都（同比+15%）、南宁（同比+12%）、厦门（同比+10%）、苏州（同比+5%）、青岛（同比+1%）。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模与去化周期（883436）环比均有所上升。截至7月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.1%，同比-15.9%；整体去化周期（883436）为17.4个月，环比+0.2个月，同比-2.8个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期（883436）在12个月内。
开盘去化率：微观项目层面来看，市场热度持续走低。根据克而瑞，重点城市7月平均开盘去化率为32%，环比-9pct，降至为年内最低，同比+5pct。7月一、二线城市平均开盘去化率分别为24%、34%，环比分别下降16、10pct，同比均提升5pct，三四线城市本月数据缺失。分城市来看，北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉等热点城市集体降温。其中，深圳7月降至4%创近10年来新低；上海7月有24盘入市，其中5个项目开盘售罄，去化率80%以上的项目仅6个，平均开盘去化率40%，环比-10pct，开盘去化表现整体一般,仅个别项目成交活跃；杭州整体去化率62%，环比-11pct，核心区项目去化率降至92%，近郊板块去化率70%，远郊仅2%；成都有5个项目开盘，且均为计容新规项目，其中近郊2个刚需刚改项目凭借地段交通+性价比优势开盘即罄，主城3个项目首开，均以单价3万-4万元/平方米的改善产品为主，总价门槛高，开盘去化均约30%，拖累7月成都整体平均去化率锐减50pct至44%。
【土地市场】
7月溢价率环比回升，其中一线城市溢价率创六年来新高。7月全国成交土地建面环比-12.7%，同比-10.4%；其中一、二、三线城市环比增速为-46.6%、-28.9%、-13.0%，同比增速为-44.9%、-15.9%、-4.5%。7月全国成交土地平均楼面价环比-20.8%，同比+4.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-17.1%、-28.2%、5.6%，同比增速为39.7%、19.5%、7.5%。7月全国平均土地溢价率为5.7%，环比+0.5pct，同比+1.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为21.7%、4.8%、2.5%，一线城市环比+17.0pct，同比+18.0pct，二线城市环比-2.5pct，同比-2.2pct；三线城市环比-0.1pct，同比-0.8pct。7月土拍热度环比有所回升，主要是由于一线城市溢价率大幅攀升，创下2019年7月以来的新高。7月上海、深圳多宗优质宅地拍出了20%以上的高溢价率，上海徐汇衡复地块、深圳南山前海地块创下了两个城市各自的楼面价新高。
1-7月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，整体“提质缩量”特征明显。1-7月全国成交土地规划总建面同比-6.2%；成交总价同比+5.9%；楼面均价同比+12.9%；平均溢价率7.5%，同比+3.9pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-12.6%、-1.1%、-8.4%；平均土地溢价率为12.3%、11.0%、2.8%，一、二线城市同比分别提升8.4、6.6pct，三线城市同比-0.4pct。
投资建议
二季度以来销售、投资、房价数据均明显走弱。推动房地产（881153）市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标，一线城市北京也在市场压力之下，落地了优化限购与公积金政策。此外，从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地（HK1109）、越秀地产（HK0123）、建发国际集团（HK1908）。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）、城投控股（600649）。
3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团（HK0960）。
4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产（881153）经纪公司：贝壳-W（HK2423）、我爱我家（000560）。
风险提示：
房地产（881153）调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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