2025年9月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正。

　　报告具体内容如下：

　　国家统计局发布2025年8月份全国房地产开发投资和销售情况。8月销售面积5744万平，同比增速-10.6%（前值：-7.8%）；开发投资金额6729亿元，同比增速-19.5%（前值：-17.0%）； 新开工面积4595万平，同比增速-20.3%（前值：-15.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

核心观点

1.商品房销售：

单月销售面积降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。

1）商品房单月销售面积降幅进一步扩大。8月销售面积5744万平，同比下降10.6%，同比降幅较7月扩大了2.7个百分点，从绝对值来看，处于2009年以来同期最低水平；销售金额5449亿元，同比下降14.0%，同比降幅较7月收窄了0.1个百分点。其中，住宅销售面积同比下降9.7%，降幅扩大2.6个百分点，住宅销售金额同比下降13.6%，降幅收窄0.1个百分点。

2）单月住宅销售均价环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。8月商品房销售均价9486元/平，环比增长1.7%，同比下降3.8%，降幅较7月收窄了2.9个百分点；其中住宅销售均价9971元/平，环比增长2.2%，同比下降4.3%，降幅收窄2.7个百分点。

3）从区域来看，8月各地区销售量同比降幅均扩大，销售均价同比降幅均收窄。8月东、中、西部销售面积同比增速分别为-14.9%、-3.9%、-8.1%，降幅较7月分别扩大1.0、3.5、4.7个百分点。8月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-16.6%、-8.6%、-12.2%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-2.0%、-4.9%、-4.5%，降幅较7月分别收窄1.5、0.6、2.7个百分点。

4）全国商品房销售量价的累计降幅均较上月有所扩大。从累计来看，1-8月全国商品房销售面积5.73亿平，同比下降4.7%（前值：-4.0%）；销售金额5.50万亿元，同比下降7.3%（前值：-6.5%）；销售均价9601元/平，同比下降2.7%（前值：-2.6%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年四季度销售的基数相对较高，因此我们预计，今年地产较难出现自然见底。我们预计，2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

2.商品住宅库存：

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。

1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至8月末，我国商品住宅广义库存面积为16.1亿平，环比下降0.9%，同比下降16.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.8个月，环比下降0.4个月，同比下降3.5个月。

2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至8月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.02亿平，环比下降0.8%，同比增长5.4%；现房去化周期为19.4个月（由于8月现房销售未公布，我们采用2025年2-7月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降1.5个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.1%，环比提升0.03个百分点，同比提升5.3个百分点。

投资建议

二季度以来统计局口径下的房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，考虑到去年四季度全国商品房销售基数相对较高，我们预计后续行业销售等数据或持续面临压力，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8月以来，北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，对局部地区市场情绪有阶段性提振，短期内对成交也起到了带动作用，不过政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。

3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团。

4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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