2025年9月25日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄；一线城市土拍溢价率创六年来新高。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 8月新房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8月40城新房成交面积环比-0.5%，同比-13.5%，同比降幅收窄4.0pct。1-8月累计同比-5.0%。
从各能级城市来看，8月一线城市新房成交面积同比降幅扩大，二线城市同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。
1）一线城市：8月新房成交面积环比+0.01%，同比-28.6%，同比降幅扩大3.8pct。具体来看，北京环比+4%，同比-34%；上海环比+1%，同比-18%；广州环比-1%，同比-25%；深圳环比-9%，同比-57%。1-8月一线城市新房成交面积同比-6.1%，其中深圳、上海新房成交面积同比-9%，北京同比-8%，广州同比基本持平。
2）二线城市：8月新房成交面积环比-0.4%，同比-9.4%，同比降幅收窄4.5pct。8月新房成交面积环比负增长的有南宁、南京、武汉及成都，其余均环比正增长；同比仅武汉、福州、济南正增长，其余城市同比均呈现负增长。1-8月二线城市新房成交面积累计同比-3.0%，其中武汉新房成交面积同比+24%，福州同比+21%，南宁同比+7%，其余城市累计增速均为负。
3）三四线城市：8月新房成交面积环比-1.1%，同比+4.2%，同比由负转正，同比增速提升了19.6pct，1-8月累计同比-8.2%。
【二手房成交】
8月二手房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8月18城二手房成交面积环比-9.2%，同比-6.4%，同比降幅收窄8.8pct。1-8月累计同比+7.5%。
8月一、二线城市二手房成交面积同比降幅收窄，三四线城市同比增速由负转正。1-8月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-0.5%、-11.7%、-11.2%，同比增速为-2.6%、-11.1%、0.01%，一、二线城市同比降幅收窄8.7、8.4pct，三四线城市同比增速提升10.0pct。具体而言，一线城市中，8月北京二手房成交面积环比+4%，同比-7%；深圳环比-12%，同比+11%。二线城市中，杭州环比-7%，同比+5%；南宁环比+7%，同比-7%；其余城市同环比均负增长。从累计来看，1-8月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为17.6%、3.8%、-2.2%。其中一、二线城市中累计同比正增长的有：深圳（同比+32%）、杭州（同比+17%）、北京（同比+13%）、成都（同比+13%）、南宁（同比+9%）、厦门（同比+8%）。
【板块收益】
8月地产板块跑输沪深300（399300），主要是因为行业基本面较弱+政策预期不强。8月房地产（881153）板块绝对收益为6.5%，相对收益（相对沪深
300）为-3.9%。
投资建议
二季度以来楼市成交持续走弱，从我们跟踪的高频数据来看，9月成交仍然较弱，而去年四季度开始基数又走高，因此接下来的市场压力将会更加显著。当下价格绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。不过随着北上深的结构性政策放松，可能会有一小波短期的回温，但整体局面的持续性较难维持。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地（HK1109）、越秀地产（HK0123）、建发国际集团（HK1908）。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）、城投控股（600649）。
3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团（HK0960）。
4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产（881153）经纪公司：贝壳-W（HK2423）、我爱我家（000560）。
风险提示：
房地产（881153）调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
更多机构研报请查看研报功能>>
声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
