2025年10月15日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，十一假期成交量同比下滑；9月百强房企权益销售额同比增速转正。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比均由正转负；新房库存面积环比有所下降，同比降幅收窄；去化周期同环比均由负转正。 核心观点 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。第40、41周40城新房成交面积为311.4万平，环比下降25.3%，同比下降17.1%，同比增速较第39周下降9.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-28.9%、-27.9%、-14.6%，同比增速分别为-19.0%、-11.0%、-27.0%。一、二线城市同比增速较第39周分别下降23.4、12.9个百分点，三线城市同比降幅较第39周收窄15.5个百分点。

二手房成交面积同环比均由正转负。第40、41周18城二手房成交面积为154.6万平，环比下降52.5%，同比下降24.0%，同比增速较第39周下降30.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-48.4%、-57.5%、-43.0%，同比增速分别为-19.9%、-25.2%、-32.6%。其中，一、二线城市同比增速较第39周分别下降45.5、32.0个百分点，三四线城市同比降幅较第39周收窄1.3个百分点。

十一假期新房、二手房成交量同比均下滑。从我们跟踪的数据来看，55城十一假期（10月1日-10月8日）新房日均成交量664套，同比下降16%，从成交量的绝对数值来看，也是2021年以来同期最低，与2022年最高的1394套相比腰斩，不过，新房成交量属于延续过去几年下滑的趋势。反观二手房，十一假期的成交较弱，22城十一假期间日均成交223套，同比下降42%，这是2022年以来首次出现十一假期同期负增长的情形。考虑存在部分城市假期数据统计缺失，需要密切观察整个10月情况。

新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。截至第41周末，12城新房库存面积为11422万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-12.7%；去化周期为21.7个月，环比上升0.6个月，同比上升0.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、18.6、93.9个月，一、二线城市环比分别上升1.0、0.1个月、三四线城市环比下降0.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升0.3、0.02、18.2个月。

土地市场同比量价齐跌，环比量价齐涨；溢价率环比上升，同比下降。第39、40周百城全类型成交土地规划建筑面积为3413.0万平，环比上升18.4%，同比下降8.2%；成交土地总价为882.8亿元，环比上升49.4%，同比下降8.6%；楼面均价为2587元/平，环比上升26.1%，同比下降0.4%；土地溢价率为2.4%，环比上升1.1个百分点，同比下降0.3个百分点。

房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为9.4亿元，环比下降87.2%，同比下降89.0%（前值：-97.6%）。总偿还量为66.9亿元，环比下降39.3%，同比下降14.3%（前值：-43.5%）；净融资额为-57.5亿元。

板块收益有所下降。第41周房地产行业绝对收益为-0.8%，较第40周下降3.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深

300）为-0.3%，较第40周下降1.3pct。房地产板块PE为33.26X，较第40周下降0.33X。

低基数影响下，百强房企9月权益销售同比增速转正。百强房企9月全口径销售额同比下降2.4%（前值：-16.5%）；权益销售额同比增长0.3%（前值：-19.5%）。1-9月百强房企全口径销售金额2.49万亿元，同比下降12.8%（前值：-13.8%）；权益销售额1.82万亿元，同比下降12.8%（前值：-14.4%）。TOP20房企中，9月单月销售额同比增速为正的有：中建东孚（+49%）、国贸（+42%）、金茂（+40%）、建发（+39%）、招蛇（+17%）、保利置业（+17%）、绿城（+12%）、铁建（+9%）、中海（+7%）、华润（+4%）、滨江（+4%）；1-9月累计销售额同比增速为正的有：中建东孚（+56%）、国贸（+27%）、金茂（+27%）、建发（+12%）、越秀（+2%）。

政策

10月9日，重庆市住建委推出支持改善性住房消费系列创新举措，涵盖房票安置、购房支持、住房供应、促销活动及存量用房盘活等多个方面。其中推广房票安置制度包含三个重点：

1）加大房票安置比例；

2）鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度；

3）积极探索房票有限转让、差异化奖励等，及提供入学、装修补助、家电补贴等优惠政策。此外，本次出台的举措还聚焦分类促销与存量盘活，针对毕业生、新市民、外来人员等群体分类开展促销活动，提供差异化购房补贴。

投资建议：

在传统旺季+政策效果显现+低基数的三重影响下，9月楼市成交同环比均有所改善，但从我们跟踪的高频数据来看，十一小长假的成交已经走弱，整体局面的持续性仍有待观察。而去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。

3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团。

4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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