券商观点|房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相
2025年12月5日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，银行直供房热度背后的真相。
报告具体内容如下：
我们认为，银行直供房的增加对整体房地产市场的影响有限，局部地区可能略有冲击。25年1-10月银行直供房的成交量不足千套，在全国市场中的占比是较小的，难以影响整体量价走势。且其中一、二线城市房源占比较小（25年1-10月挂牌房源占比仅12%），少量低价房源的成交也很难影响整体楼市。而三四城市银行直供房房源较多（25年1-10月挂牌房源占比88%），购房者通常对价格的敏感度更高，当大量低于市场价5%-25%的银行直供房集中入市时，可能会成为该区域/某小区新的价格参考基准，潜在购房者可能会将这些直供房的折扣房价作为议价基准，导致周边二手房业主不得不降价吸引买家，从而拉低了该区域/某小区的住宅成交价格。此外，银行批量出售房产的行为可能会被市场误读为对后市不乐观的信号，短期影响一小波市场情绪，但更主要的看跌情绪，还是来自宏观和房地产市场本身的情况，与银行直供房的热度无关。 投资建议 我们认为，当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此市场对这类底线风险问题较为敏感，银行批量出售房产的行为可能会被市场误读为对后市不乐观的信号，短期略微影响市场情绪，但实际上市场对于银行直供房无需过度解读，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。我们认为，更需要重点关注的还是在宏观经济和楼市基本面本身，在近期的央行调查问卷中也能看到居民对房价看跌的预期在提升，如何稳定住这种悲观的情况，需要什么样的政策托底以防范相关金融风险更为重要。我们认为，在当前基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极的背景下，未来优化政策落地的空间打开，2026年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。
3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。
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