2025年12月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，单月投资创历史最大降幅；1-11月销售降幅进一步扩大。

　　报告具体内容如下：

　　国家统计局发布2025年11月份全国房地产开发投资和销售情况。11月销售面积6720万平，同比增速-17.3%（前值：-18.8%）；开发投资金额5028亿元，同比增速-30.3%（前值：-23.0%）；新开工面积4396万平，同比增速-27.6%（前值：-29.5%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点

1.商品房销售：

由于高基数及市场信心较弱，单月商品房销售金额降幅扩大，1-11月销售面积和金额的累计降幅均进一步扩大。

1）单月商品房销售面积小幅收窄，但销售金额降幅扩大。11月销售面积6720万平，同比下降17.3%，同比降幅较10月收窄了1.5个百分点，从绝对值来看，处于2009年以来同期最低水平；销售金额6113亿元，同比下降25.1%，同比降幅较10月扩大0.8个百分点。其中，住宅销售面积同比下降18.6%，降幅收窄1.0个百分点，住宅销售金额同比下降27.6%，降幅扩大3.0个百分点。

2）单月销售均价同比降幅扩大。11月商品房销售均价9097元/平，环比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅较10月扩大2.6个百分点，创下2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅扩大4.9个百分点。

3）从区域来看，11月西部地区销售金额降幅扩大，东、中部销售金额降幅收窄。11月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-19.2%、-14.3%、-14.0%，东、中部降幅较10月分别收窄1.8、3.6个百分点，西部地区降幅较10月收窄0.1个百分点；销售金额同比增速分别为-27.9%、-18.4%、-23.8%，其中东、中部降幅较10月收窄1.5、0.1个百分点，西部地区降幅较10月扩大9.1个百分点；销售均价同比增速分别为-10.8%、-4.8%、-11.4%，同比降幅较10月分别扩大0.1、4.0、10.4个百分点。

4）全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较10月扩大。从累计来看，1-11月全国商品房销售面积7.87亿平，同比下降7.8%（前值：-6.8%）；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%（前值：-9.6%）；销售均价9546元/平，同比下降3.6%（前值：-3.0%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年12月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。

2.商品住宅库存：

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已超过四分之一。

1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至11月末，我国商品住宅广义库存面积为15.3亿平，环比下降1.5%，同比下降17.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.2个月。

2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至11月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.94亿平，环比下降0.7%，同比增长4.3%；现房去化周期为20.5个月（由于11月现房销售未公布，我们采用2025年5-10月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降0.3个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.8%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.3个百分点。

3.房地产开发投资、新开工、竣工：

今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，11月创历史最大跌幅。11月开发投资金额5028亿元，同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下2000年有数据以来的最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额3837亿元，同比下降29.5%，降幅较10月扩大6.6个百分点。

1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端收缩，房企拿地意愿低迷，拖累房地产开发投资。今年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11%，增速较二季度下降23.4个百分点，预计将继续拖累后续的土地投资。

2）施工建安投资持续低迷。11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%，同比降幅虽然较10月收窄1.9个百分点，但从绝对值来看，处于2005年以来同期最低位。1-11月施工面积同比也有9.6%的下降，单月施工同比下降38%。从区域来看，各区域11月投资降幅均扩大，东、中、西部地区11月投资额同比分别下降36.0%、27.9%、17.7%，同比降幅较10月分别扩大12.8、3.5、1.0个百分点。经济相对更好的东部地区也明显出现投资乏力的情况。从累计来看，1-11月开发投资金额7.86万亿元，同比下降15.9%（前值：-14.7%）；新开工面积5.35亿平，同比下降20.5%（前值：-19.8%）。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，叠加现金流管理、主动停工等，如果市场销售没有任何起色，未来新开工和投资预计压力更大。

单月竣工面积同比降幅仍然较大，竣工仍然面临周期性回落压力。11月竣工面积4593万平，同比下降25.5%，同比降幅虽然较10月收窄2.7个百分点，但降幅仍然较大。1-11月竣工面积为3.95亿平，同比下降18.0%（前值：-16.9%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工延续周期性的缩量。

4.开发商资金：

11月房企到位资金降幅扩大，销售回款端和外部融资端均走弱。11月房企到位资金6292亿元，同比减少32.5%（前值：-21.9%）。

1）房款2793亿元，同比减少39.6%（前值：-27.5%），主要是因为销售回款端再度走弱。定金及预收款同比减少41.9%，降幅较10月扩大了15.9个百分点，个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅较10月扩大了4.1个百分点。11月居民中长期贷款净增加100亿元，同比少增2900亿元。

2）非房款3499亿元，同比减少25.5%（前值：-16.3%）。11月国内贷款989亿元，同比下降10.4%，同比降幅较10月扩大3.6个百分点；自筹资金2209亿元，同比下降30.7%，同比降幅较10月扩大13.5个百分点。1-11月房企到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%（前值：-9.7%）。

投资建议

11月楼市成交动能再度走弱，销售金额同比降幅进一步扩大，考虑到去年12月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。投资端也持续走弱，单月投资创2000年有数据以来的最大降幅是超市场预期的，对经济的持续拖累不减。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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