2025年12月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议提出“因城施策去库存”。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积同环比降幅均收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点 新房成交面积同环比降幅均收窄。40个城市新房成交面积204.9万平，环比下降3.0%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-11.5%、5.0%、-13.4%，同比增速分别为-48.9%、-27.6%、-61.4%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大17.7、5.8个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄20.2个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积158.2万平，环比上升0.4%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.5%、4.2%、-5.2%，同比增速分别为-39.7%、-47.4%、-25.3%，同比降幅较上周分别收窄3.2、6.1、6.7个百分点。

新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积为11392万平，环比增速为0.2%，同比增速为-10.3%；去化周期为17.5个月，环比下降0.04个月，同比上升3.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、13.4、71.7个月，一线城市环比上升0.2个月，二、三四线城市环比分别下降0.1、2.8个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.8、2.4、29.2个月。

土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面3033.0万平，环比上升25.5%，同比下降17.5%；成交总价651.8亿元，环比下降25.4%，同比下降47.2%；楼面均价2149元/平，环比下降40.6%，同比下降36.0%；溢价率2.4%，环比下降1.3个百分点，同比下降3.4个百分点。

房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量60.2亿元，环比下降57.7%，同比下降53.3%（前值：-31.0%）；总偿还量104.0亿元，环比下降1.2%，同比下降34.6%（前值：77.5%）；净融资额-43.7亿元。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降0.5pct，相对收益（相对沪深

300）为-2.5%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为23.94X，较上周下跌0.54X。

政策

本周中央经济工作会议召开，关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量发展城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

投资建议

我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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