2025年12月16日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，1-11月统计局数据点评-因基数抬升同比跌幅扩大，开发投资额-15.9%，新房销售额-11.1%。

　　报告具体内容如下：

　　销售：1-11月新房销售金额累计同比-11.1%，面积同比-7.8%。1-11月份，全国商品房销售金额为75130亿元，同比减少11.1%，较前值降低1.5pct；销售面积为78702万方，同比减少7.8%，较前值降低1.0pct。其中，1-11月份住宅累计销售金额同比-11.2%，较前值变动-1.8pct；住宅累计销售面积同比-8.1%，较前值变动-1.1pct。 四季度以来，全国新房销售因基数效应同比跌幅继续扩大，市场表现低迷。2024年全国新房市场因政策驱动呈现前低后高的走势，新房销售累计同比年内呈现收窄态势；2025年以来，在地产政策变动不大的背景下，新房市场全年低位徘徊，由于今年上半年对应基数较低，因此累计同比跌幅不大，而进入下半年特别是四季度以来，因基数效应同比跌幅持续扩大，四季度整体走势符合我们在9月底报告的判断。展望明年，在政策端无明显边际变化的情形下，我们预计全国新房销售仍将承压。 投资：1-11月份，全国房地产开发投资额为78591亿元，同比减少15.9%，较前值降低1.2pct，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为60432、2979和5603亿元，同比分别为-15.0%、-21.4%和-12.5%。 新开工受当前低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响。竣工受房企资金面、保交楼相关资金投放影响。施工主要跟随地产销售回落趋势，施工面积最终会匹配销售面积规模。我们认为政策方面仍有待加力提振市场各方信心。

新开工：1-11月份，全国累计新开工面积为53457万方，同比减少20.5%，较前值降低0.7pct。1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为39189、1272和3487万方，同比分别为-19.9%、-25.8%和-22.7%。

竣工：1-11月份，全国累计竣工面积为39454万方，同比减少18.0%，较前值降低1.1pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为28105、1342和2786万方，同比分别为-20.1%、11.8%和-14.8%。

施工：1-11月份，全国累计施工面积为656066万方，同比减少9.6%，较前值降低0.2pct。

资金：1-11月份，房企到位资金累计值为85145亿元，同比减少11.9%，较前值降低2.2pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-2.5%、-24.6%、-11.9%、-15.2%和-15.1%。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：

（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发股份（600153）、保利发展（600048）、华发股份（600325）；

（2）地方国企/城投/化债：城建发展（600266）、城投控股（600649）；

（3）中介：贝壳-W；

（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余（001914）、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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