2025年12月30日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房成交同比降幅扩大、二手房同比降幅收窄；北京优化限购政策。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均上升。 核心观点 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积274.2万平，环比上升10.5%，同比下降39.2%，同比降幅较上周扩大2.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为3.6%、11.5%、16.1%，同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4%，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大4.7、5.8个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄11.4个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积173.1万平，环比上升7.6%，同比下降30.7%，同比降幅较上周收窄3.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为16.2%、-1.7%、20.3%，同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄11.8、22.8个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大13.2个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为11491万平，环比增速为0.3%，同比增速为-7.9%；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.8、13.2、70.3个月，一线城市环比上升0.2个月，二、三四线城市环比分别下降0.03、1.7个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.6、3.2、32.9个月。

土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面5116.1万平，环比下降2.7%，同比下降12.7%；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9%；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7%；溢价率1.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降2.1个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0%（前值：-49.2%）。总偿还量为218.0亿元，环比上升20.8%，同比上升204.2%（前值：5.4%）；净融资额-13.3亿元。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3pct，相对收益（相对沪深

300）为-0.04%，较上周上升0.1pct。房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X。

政策

中央层面，12月22-23日，住建部工作会议召开，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。明确提出“‘十五五’时期，住房城乡建设事业整体处在转型发展的关键期”；“2026年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大”，或意味着房地产在未来五年宏观经济中将继续发挥重要作用。本次在“推动房地产高质量发展”中进一步强调了“我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对‘好房子’形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待”。

地方层面，北京12月24日调整住房限购政策，调整涉及：

1）非京户籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年。

2）多孩家庭可在五环内多购买一套住房（即京籍家庭五环内限购3套、连续2年缴纳社保或个税的非京籍家庭五环内限购2套）。

3）在利率定价机制安排方面，不在区分首套、二套。

4）将二套住房公积金贷款最低首付比例从30%降至25%。整体而言，此次北京限购政策的调整力度小于今年8月（五环外限购打开）。

投资建议

当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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