2026年1月22日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，25年全国商品房销售量价降幅较24年收窄，投资降幅扩大。

　　报告具体内容如下：

　　国家统计局发布2025年12月份全国房地产开发投资和销售情况。12月销售面积9399万平，同比增速-15.6%（前值：-17.3%）；开发投资金额4197亿元，同比增速-35.8%（前值：-30.3%）；新开工面积5313万平，同比增速-19.4%（前值：-27.6%）。2025年全年销售面积8.81亿平，同比增速-8.7%；开发投资金额8.28万亿元，同比增速-17.2%；新开工面积5.88亿平，同比增速-20.4%。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点

1.商品房销售：

12月单月销售降幅收窄，2025年全年销售量价均较2024年有所收窄。

1）单月商品房销售降幅收窄。12月销售面积9399万平，同比下降15.6%，同比降幅较11月收窄了1.7个百分点，从绝对值来看，处于2002年以来同期最低水平；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，同比降幅较11月收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积同比下降17.9%，降幅收窄0.7个百分点，住宅销售金额同比下降26.4%，降幅收窄1.2个百分点。

2）单月住宅销售均价同比降幅虽然收窄，但同比已经连续两个月双位数负增长。12月商品房销售均价9370元/平，环比增长3.0%，同比下降9.5%，同比降幅较11月扩大0.02个百分点，创下2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9794元/平，环比增长2.1%，同比下降10.4%，同比降幅收窄0.6个百分点。

3）从区域来看，12月东、西部地区销售金额降幅收窄，中部销售金额降幅扩大。12月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-20.5%、-11.7%、-9.5%，东部降幅较11月扩大1.3个百分点，中、西部地区降幅较11月分别收窄2.6、4.5个百分点；销售金额同比增速分别为-27.4%、-19.4%、-13.7%，其中东、西部降幅较11月分别收窄0.5、10.1个百分点，中部地区降幅较11月扩大1.0个百分点；销售均价同比增速分别为-8.7%、-8.7%、-4.7%，其中东、西部降幅较11月分别收窄2.1、6.7个百分点，中部地区降幅较11月扩大3.9个百分点。

4）从季度数据来看，2025Q4销售量价同比降幅均扩大。2025Q4单季全国商品房销售面积2.2亿平，同比下降17.0%，降幅较Q3扩大7.2个百分点；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%，降幅较Q3扩大11.2个百分点；销售均价9385元/平，同比下降8.7%，降幅较Q3扩大5.1个百分点。

5）从全年数据来看，2025年全国商品房销售量价同比降幅均较2024年有所收窄。2025年全国商品房销售面积8.81亿平，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄了4.2个百分点；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄了4.5个百分点；销售均价9527元/平，同比下降4.3%，降幅较2024年收窄了0.6个百分点，统计局口径下的新房房价连续两年下跌，较2023年最高点（1.05万元/平）下降9%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加2025年一季度的销售基数也相对较高，2026年一季度市场预计仍将面临一定调整压力。

2.商品住宅库存：

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升至27%。

1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2025年末，我国商品住宅广义库存面积为14.9亿平，环比下降2.4%，同比下降16.9%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.6个月，环比增长0.2个月，同比下降0.4个月。

2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.02亿平，环比增长2.2%，同比增长2.8%；现房去化周期为21.0个月（由于12月现房销售未公布，我们采用2025年6-11月销售均值计算），环比增长0.5个月，同比增长0.2个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为27.0%，环比提升1.2个百分点，同比提升5.2个百分点。

3.房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产开发投资持续走弱，12月创历史最大跌幅，2025年全年降幅较2024年扩大。12月开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月再度扩大5.5个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下2000年有数据以来的最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额3082亿元，同比下降35.6%，降幅较11月扩大6.1个百分点。

1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端收缩，房企拿地意愿低迷，拖累房地产开发投资。2025年全国（300城）土地成交总价同比下降10%，预计将继续拖累后续的土地投资。

2）施工建安投资持续低迷。12月新开工面积5313万平，同比下降19.4%，同比降幅虽然较11月收窄8.2个百分点，但从绝对值来看，处于1999年有数据以来同期最低位。2025年施工面积同比也有10.0%的下降，12月单月施工同比下降48.8%。从区域来看，各区域12月投资降幅均扩大，东、中、西部地区12月投资额同比分别下降40.1%、32.6%、21.4%，同比降幅较11月分别扩大4.1、4.7、3.7个百分点。经济相对更好的东部地区也明显出现投资乏力的情况。从单季数据来看，2025Q4开发投资金额1.51万亿元，同比下降29.4%，较Q3降幅扩大10.0个百分点；新开工面积1.34亿平，同比下降25.1%，降幅较Q3扩大8.5个百分点。从全年数据来看，2025年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点；新开工面积5.88亿平，同比下降20.4%，降幅较2024年收窄2.6个百分点。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，叠加现金流管理、主动停工等，如果市场销售没有任何起色，未来新开工和投资预计压力更大。

单月与全年竣工面积同比降幅仍然较大，竣工仍然面临周期性回落压力。12月竣工面积2.09亿平，同比下降18.3%，同比降幅虽然较11月收窄7.2个百分点，但降幅仍然较大。2025年全年竣工面积为6.03亿平，同比下降18.1%，降幅较2024年收窄了9.6个百分点。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，竣工将延续周期性的缩量。

4.开发商资金：

12月房企到位资金降幅收窄；房款压力大于非房款。12月房企到位资金7972亿元，同比减少26.7%（前值：-32.5%）。

1）房款4057亿元，同比减少28.5%（前值：-39.6%）。定金及预收款同比减少23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点，个人按揭贷款同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点。

2）非房款3915亿元，同比减少24.8%（前值：-25.5%）。12月国内贷款945亿元，同比下降45.0%，同比降幅较11月扩大34.6个百分点；自筹资金2521亿元，同比下降15.7%，同比降幅较11月收窄15.0个百分点。2025年全年房企到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点；房款4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，整体而言，房款压力大于非房款。

投资建议

12月销售面积降幅虽然收窄，但从绝对值来看，处于2002年以来同期的最低水平，考虑到2025年一季度的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定调整压力。投资端也持续走弱，单月投资创2000年有数据以来的最大降幅，可能会继续拖累经济。因此，仍需关注及防范市场进一步下行带来的风险，当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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