2026年1月22日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，全年新房市场维持低迷销售额同比-12.6%，开发投资相关指标加速下跌。

　　报告具体内容如下：

　　2025年底开发投资相关指标累计同比加速下跌，相关指标近年大概率持续承压。2025全年看，房地产开发投资相关的多数指标在较低基数上继续负增，其成因我们在此前报告中已多次提示：投资额、新开工、施工、竣工等属于滞后指标，滞后反映销售、拿地情况，因此近年这些指标承压是大概率事件。同时叠加年末新房销售较平淡、房企资金面进一步趋紧、保交楼推进情况、部分指标2024年底基数小幅抬升等因素，2025年底多数指标累计同比呈现加速下跌走势，对经济持续负贡献。我们认为政策方面仍有待加力提振市场各方信心。我们预测2026年新开工面积5.3亿方（-10%），竣工面积5.3亿方（-12%），施工面积56.5亿方（-12.3%），房地产开发投资额为7.57万亿元（-10.9%），具体预测逻辑和模型详见我们2025年12月25日外发报告《2026年度策略：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律》。 投资：2025全年，全国房地产开发投资额为82788亿元，同比减少17.2%。住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为63514、3203和5947亿元，同比分别为-16.3%、-22.8%和-14.0%。 新开工：2025全年，全国累计新开工面积为58770万方，同比减少20.4%。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为42984、1471和3805万方，同比分别为-19.8%、-21.9%和-23.5%。

竣工：2025全年，全国累计竣工面积为60348万方，同比减少18.1%。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为42830、2071和4259万方，同比分别为-20.2%、6.7%和-12.9%。

施工：2025全年，全国累计施工面积为659890万方，同比减少10.0%。

销售：全年新房市场维持低迷，销售金额双位数下滑，下滑幅度超过面积。2025全年，全国商品房销售金额为83937亿元，同比减少12.6%；全国商品房销售面积为88101万方，同比减少8.7%。其中，全年住宅销售金额、销售面积累计同比分别-13.0%、-9.2%，跌幅均较全业态更大。全年销售均价9527元/平，同比-4.1%；待售面积维持高位，年末面积为7.7亿方，同比+1.6%。我们预计2026年商品住宅销售面积6.69亿方（-7.7%），商品住宅销售金额6.67万亿元（-9.3%）。全业态方面，预计全国商品房销售面积7.99亿方，商品房销售金额7.59万亿元。

资金：2025全年房企到位资金累计同比-13.4%继续负增，其中个人按揭贷款、定金及预收款为主要拖累项，国内贷款年末累计同比跌幅也显著扩大。国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-7.3%、-20.8%、-12.2%、-16.2%和-17.8%。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：

（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发股份（600153）、保利发展（600048）、华发股份（600325）；

（2）地方国企/城投/化债：城建发展（600266）、城投控股（600649）；

（3）中介：贝壳-W；

（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余（001914）、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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