2026年2月14日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，如何理解上海收购二手房用于保租房？。

　　报告具体内容如下：

　　事件 2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式完成签约。这是上海首次正式披露筹措这一保租房的新模式，将在浦东、徐汇和静安进行试点。副市长张小宏出席签约活动。 核心观点

【24年以来上海有关收购二手房用于保障房的政策及实施情况】

2024年以来，上海陆续探索“以旧换新”、“收储”工作，收购房源从新房拓展至二手房，从市场化模式拓展至政府收购模式。早在2024年5月“沪九条”就提及“支持企业购买小户型二手住房用于职工租住”；“探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给”。

1）2024年5月，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会曾联合倡议，在上海发起住房“以旧换新”活动，主要是针对计划出售二手住房并购买新房的群体，购新房先支付定金锁定意向房源，经纪机构优先推售旧房，旧房售出后完成新房交易，若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”，首批共有13家房企、21个项目、10家房地产经纪机构参加活动，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤及临港片区；截至2024年9月，已形成406套的订购，占案场成交的20%。这是上海市场化模式“以旧换新”的初次探索。

2）2024年9月，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司作为徐汇区公租房运营机构，曾收购海波花苑70-73、75-78号的一批存量房屋（成功收购96套二手住房），将其纳入保障房供应体系。此次收购运用了一种新模式“保障房货币化配建机制”，具体是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。绿城中国在取得徐汇滨江（斜土地块）的高端居住地块的时候，经相关部门联合审议，绿城将斜土地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，支付给有关部门，再由徐汇区财政部门安排专门的预算资金，交由上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司用作收购其他更适配房源（徐汇区龙华街道海波花苑存量住房）用作保障房。

3）2025年6月，上海闵房集团发布公告，收购位于闵行南部地区满足现房交付条件、产权清晰无纠纷、房源集中且面积超过7500平的商品房用作保租房，收购价格以房源评估价值为准，但仅限于新建住宅。

4）2025年12月，上海奉贤区国企奉发集团发起“以旧换新”行动，拟在南桥试点收购50套二手房，参与“以旧换新”的居民新购新房仅限于奉贤旗下的部分新房项目，截至26年1月23日，已累计收到104组意向报名信息，完成首批50组家庭的正式报名登记。

5）26年1月26日，根据每日经济新闻，静安区将开展住房“以旧换新”试点，并已在排摸客户，收购方为静安区公租房企业，对持有70平以内、总价400万元以内老公房的业主，将直接收购旧房，帮助居民置换静安区新房。

6）26年2月2日，浦东、静安、徐汇三区率先试点首批收购二手住房用于保租房的项目。

投资建议

我们认为，上海收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市来说有一定优势。且对于后续其他重点城市市中心的项目具有较高指引作用，预计进一步扩大收购区的可能性较高。如果后续实操层面落地有序，或对市场预期和信心的修复有积极影响。

我们建议关注：保利置业集团、华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团；华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。

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