券商观点|房地产行业事件点评报告：上海调整购房政策，边际利好新需求释放
2026年2月25日，方正证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，上海调整购房政策，边际利好新需求释放。
报告具体内容如下：
2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。从限购、公积金、房产税三方面优化，政策从降低购房门槛、减轻资金压力、扩大免税范围展开，全面激活刚需与改善需求。 限购政策调整：
1）沪籍+家庭/单身未调整：外环外购买住房不限套数，外环内限购2套。
2）非沪籍+家庭/单身，调整外环内限购政策：自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环内限购1套住房；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房；对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明（原政策为自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房）。
优化公积金贷款：
1）住房公积金最高贷款额度上调：对缴存人家庭购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（35%）最高可达324万元，对购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高。
2）实行认房不认贷：对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
3）扩大多子女家庭购房支持范围：公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
房产税优化：
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
上海房地产政策主要从需求端发力，降低购房门槛，减少购房者购房成本，随着开发商发力“品质住宅”，居住品质及环境加速改善，多方因素形成合力，将边际改善上海房地产新房二手房市场，促进市场“止跌回稳”。
投资建议：
1）上海本地城投企业城投控股（600649）、中华企业（600675）及陆家嘴（600663）等；
2）具备品质住宅建设能力且多年深耕上海市场的龙头房企中国金茂、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）等；
3）二手房交易链条的经纪龙头贝壳-W；
4）地产后周期的消费建材与家居龙头东方雨虹（002271）、三棵树（603737）等。
风险提示：需求释放不及预期，房价止跌回稳不及预期，政策落地不及预期
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