2026年2月25日，中国银河（601881）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，上海再出新政，住房限购放松。

　　报告具体内容如下：

　　核心观点 事件：上海住建委、房管局、财政局、税务局、公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等多方面出台政策，促进房地产市场平稳健康发展。 上海外环内放松限购：上海住建委、房管局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。在住房限购上，

1）进一步降低购房门槛：非沪籍居民购房外环内住房所需缴纳社保或个税最低年限调整为1年；

2）放宽符合条件居民的购房套数限制，个税缴纳3年及以上的非沪籍居民在现有住房限购政策基础上，外环内增购1套住房；

3）持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民无需缴纳社保或个税证明即可在上海限购1套住房。此次限购门槛进一步降低，主要针对非户籍居民，并以外环内区域为主。2025年，上海市外环内和外环外的商品住宅成交规模分别为298.13万方、787.59万方，分别占全市商品住宅成交规模的27.46%、72.54%。从价格表现看，以2026年1月末的数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米。商品住宅成交的规模和价格主要受供应等因素影响，但外环内的成交均价高于外环外。

公积金贷款额度提高：此次“沪七条”优化住房公积金贷款政策。

1）提高住房公积金最高贷款额度。首套住房的公积金贷款最高额度从160万提高至240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑可最高上浮35%，即公积金最高贷款额度可达324万元。

2）优化贷款套数认定。对已使用过公积金贷款，在上海无住房或仅有1套住房，并且当前已结清住房公积金贷款的，购房时可再申请公积金贷款。

3）多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款最高额度可上浮20%。公积金贷款政策在贷款额度和套数认定上均进一步优化，更好满足居民的刚性和改善性住房需求。

完善房产税政策支持置换需求。此次通知规定自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人房产税。此次完善房产税政策有望释放居民的刚性和刚改置换住房需求。

投资建议：上海于春节后出台“沪七条”；此前上海浦东新区、静安区、徐汇区率先试点收购二手房。我们认为居民的刚性和改善性住房需求有望进一步释放，房地产市场有望逐步实现平稳健康发展。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华润置地、华润万象生活、滨江集团（002244）、新城控股（601155）、招商积余（001914）、龙湖集团；建议关注：

1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；

2）优质物管：绿城服务；

3）优质商业：恒隆地产；

4）代建龙头：绿城管理控股；

5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家（000560）。

风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。

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