2026年3月5日，中国银河（HK6881）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，着力稳定房地产（881153）市场，深入推进新模式。
报告具体内容如下：
核心观点 事件：2026年政府工作报告提到“着力稳定房地产（881153）市场”，分别在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述重点工作方向。 着力稳定房地产（881153）市场：此次政府工作报告强调“着力稳定房地产（881153）市场”，延续2025年中央经济工作会议的表述。2025年全年商品房成交规模8.8亿方，同比下降8.7%、成交金额8.4万亿元，同比下降12.60%。从房价表现看，2025年5月以来，一线城市和二线城市的商品住宅价格环比持续下降；2026年1月一线、二线、三线城市的二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%。在目前楼市整体承压的阶段，稳定房地产（881153）市场或成为重要工作方向。
盘活库存与住房需求：2026年政府工作报告首要提及因城施策，明确如下方向“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，基本延续2025年12月中央经济工作会议的表述，并增加“探索多渠道盘活存量商品房”。在需求方面提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。
1）在库存表现上，截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿方，其中4.0亿方为待售商品住宅，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已逐渐收窄，这主要与控制住房供应增量有关。按照目前现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期（883436）为29.97个月。在存量库存依然亟待去化的阶段，因城施策控制新增可售住房规模并相应的控制库存规模；随着居民对改善性住房的需求逐渐释放，楼市的供给侧可进一步优化推盘的供给结构。
2）在盘活库存上，适当的收购部分存量房屋用于保障性住房既可降低可售库存规模、并同时保障居民的基本居住需求。
公积金制度改革：2026年政府工作报告提及“深化住房公积金制度改革”。
1）公积金贷款额度有望进一步放松。2026年2月，上海发布“沪七条”，其中将家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万提高至240万，叠加多子女和绿色建筑贷款额度可最高上浮至324万。
2）公积金覆盖范围有望进一步扩大。2025年12月5日，深圳出台发布公积金新规，职工可提取公积金用于购房，支付房租，偿还购房贷款本息，出资更新、改造本市老旧小区等，其中包括支持提取住房公积金用于偿还异地购房的贷款本息；2025年8月，苏州扩大公积金使用范围，其中包括支持物业费提取住房公积金。
优化保障房供给：2026年政府工作报告提到“优化保障性住房供给，加快危旧房改造”。2026年2月，上海收购二手房用于保障性租赁住房项目试点启动，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。该试点有望拓宽保租房的筹措渠道、增加小户型保障房源供给。我们认为核心区域的二手房收购作为保障性租赁住房有望精准匹配新市民、青年人才等群体的租赁需求，满足居民的基本住房需求。
城市更新：2026年政府工作报告提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”。此次提及城市更新注重“高质量”。2025年12月，全国住房城乡建设工作会议中提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，抓好城市体检、更新试点，并提出“结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地”。根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿方。我国现有存量住房规模较大，推进高质量城市更新有望进一步提高居民生活质量。
再提“好房子”：2026年政府工作报告再提“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。2025年“好房子”被多次提及。2025年5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，新标准在多个方向均有提升。随着存量房屋规模逐渐扩大，建立房屋全生命周期（883436）的安全管理制度、提升物业服务等侧重房屋运维方面的措施或更加符合现阶段及未来的房地产（881153）行业发展。
融资支持：2026年政府工作报告提到“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”。城市房地产（881153）融资协调机制于2024年成立。截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目的建设交付。我们认为在各地的大力推进下，保交楼有望持续取得成效。
推进新模式：2026年政府工作报告提出“深入推进房地产（881153）发展新模式的基础制度和配套政策建设”。根据中共中央发布的“十五五”规划建议，我们认为新模式的基础制度或包括开发、融资、销售等方面。基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将逐渐协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如在预售的基础上采取提高预售门槛、减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等措施。
线下消费（883434）：2026年政府工作报告还提到“实施服务消费（883434）提质惠民行动，打造一批带动面广、显示度高的消费（883434）新场景，加快培育消费（883434）新增长点。活跃线下消费（883434），激发下沉市场消费（883434）活力。清理消费（883434）领域不合理限制措施，释放文旅、赛事、康养等领域消费（883434）潜力”。房地产（881153）行业中，商业地产的购物中心、文旅园区等是线下消费（883434）、服务消费（883434）的重要场景。购物中心、文旅园区等存量地产的经营以体验式业态和线下商品消费（883434）为主。作为居民消费（883434）的主要场所之一，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益。
投资建议：2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产（881153）市场”，并从库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等多方面阐述重点工作方向。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华润置地（HK1109）、华润万象生活（HK1209）、滨江集团（002244）、新城控股（601155）、招商积余（001914）、龙湖集团（HK0960）；建议关注：
1）优质开发：绿城中国（HK3900）、中国海外发展（HK0688）；
2）优质物管：绿城服务（HK2869）；
3）优质商业：恒隆地产（HK0101）；
4）代建龙头：绿城管理控股（HK9979）；
5）中介龙头：贝壳-W（HK2423）、我爱我家（000560）。
风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产（881153）投资不及预期的风险。
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