2026年3月10日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房、二手房成交同比降幅收窄；政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期（883436）同环比均上涨。 核心观点 新房成交面积环比由负转正，同比降幅较上周收窄。第10周40城新房成交面积157.2万平，环比上升66.0%，同比下降30.0%，同比降幅较8-9周收窄49.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7%，同比增速分别为-27.7%、-20.2%、-55.1%，同比降幅较8-9周分别收窄了56.1、54.6、27.1个百分点。
二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第10周18城二手房成交面积151.6万平，环比上升77.3%，同比下降32.0%，同比降幅较8-9周收窄45.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4%，同比增速分别为-14.1%、-36.9%、-55.1%，同比降幅较第8-9周收窄63.4、43.3、15.8个百分点。
新房库存面积环比上涨，同比下降;去化周期（883436）同环比均上涨。截至第10周末，12城新房库存面积11259万平，环比增速为0.1%，同比增速为-3.9%；去化周期（883436）22.1个月，环比上升0.8个月，同比上升8.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为21.1、20.6、63.8个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0个月、三四线城市环比下降1.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.9、9.9、28.1个月。
土地市场环比均量价齐涨，同比均量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。第9周百城全类型成交土地规划建面为1418.0万平，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交总价301.6亿元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；楼面均价2127元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3%；土地溢价率为1.7%，环比上涨1.7个百分点，同比下降0.6个百分点。
房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第10周房地产（881153）行业国内债券总发行量147.1亿元，环比上升584.1%，同比下降29.2%。总偿还量为125.9亿元，环比下降4.4%，同比下降22.2%；净融资额为21.2亿元。
板块相对收益有所下降。第10周房地产（881153）行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7pct，相对收益（相对沪深
300）为-3.0%，较上周下降2.6pct。房地产（881153）板块PE为25.77X，较上周下降1.09X。
政策
政策：3月6日《政府工作报告》发布。房地产（881153）相关方面的核心亮点有二：
1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。除此以外，报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上（面积更大、功能性更强的房子）。本次报告同时提及“加强初婚初育家庭住房保障”、“支持多子女家庭改善性住房需求”，基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产（881153）市场的重要创新举措。
2）报告提出“深入推进房地产（881153）发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产（881153）新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。
本次政府工作报告还提及了其他房地产（881153）方面的内容，例如“着力稳定房地产（881153）市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新（885991）,稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。
我们认为本次政府工作报告在房地产（881153）相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产（881153）行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产（881153）市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新（885991）、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产（881153）基础及配套制度建设也有望加速推进。
投资建议
我们认为，2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是即将到来的一季度末左右的“政策拐点”，或体现在供需端政策积极性提升，一个是四季度左右的“基本面拐点”，主要是指需求好转的明朗度，或体现在二手房价格的降幅收窄。“政策拐点”需要提前布局；“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费（883434）时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地（HK1109）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团（HK1908）。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）。
3）积极探索新消费（883434）时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、瑞安房地产（HK0272）、嘉里建设（HK0683）、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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