2026年3月17日，华源证券发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，38号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃。
报告具体内容如下：
板块行情：本周上证指数（1A0001）下跌0.7%、深证成指（399001）上升0.8%、创业板指（399006）上升2.5%、沪深300（399300）上升0.2%、房地产（881153）（申万）下跌0.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展（600683）（+25.0%）、西藏城投（600773）（+13.4%）、*ST阳光（000608）（+9.3%）、首开股份（600376）（+9.2%）、沙河股份（000014）（+9.0%），涨跌幅后五的分别为：财信发展（000838）（-8.6%）、*ST荣控（000668）（-8.2%）、特发服务（300917）（-6.5%）、新黄浦（600638）（-5.7%）、深深房A（000029）（-5.3%）。 数据跟踪：新房：本周（3.07-3.13），42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%。3月截至本周（3.01-3.
13），42个重点城市新房合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%，年初至今累计成交同比下降32.2%。二手房：本周（3.07-3.
13），21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%。3月截至本周（3.01-3.
13），21个重点城市二手房合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%，年初至今累计成交同比下降8.7%。
行业新闻：宏观方面，自然资源部、国家林业（884004）和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（38号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产（881153）开发；全国38省市的房地产（881153）经纪行业协会发布《关于共同维护房地产（881153）领域清朗网络空间的倡议书》。市场方面，据冰山数据，3月14日，上海二手房网签量1472套，本周（3.9-3.
14）累计成交量已达5843套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为92536元/平方米，此为2018年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。
公司公告：2025年业绩：张江高科（600895）营收41.9亿元（YOY+111.2%），归母净利润9.9亿元（YOY+0.3%）；浦东金桥（600639）营收59.6亿元（YOY+118.9%），归母净利润10.7亿元（YOY+7.1%）；陆家嘴（600663）营收181.7亿元（YOY+24.0%），归母净利润12.2亿元（YOY-18.9%）。2026年2月销售金额：华侨城A（000069）3.9亿元（YOY-67.5%）；华润置地（HK1109）100.5亿元（YOY-25.6%）；新城控股（601155）12.2亿元（YOY-37.6%）；金地集团（600383）6.3亿元（YOY-77.5%）；中国金茂（HK0817）53.3亿元（YOY+20.6%）；保利发展（600048）101.3亿元（YOY-36.7%）；招商蛇口（001979）77.7亿元（YOY-22.6%）。融资方面，新城控股（601155）境外子公司新城环球在境外发行总额为3.55亿美元的年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券。
投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：
1）房地产（881153）调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产（881153）危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。
2）“好房子”结构性机会：我国房地产（881153）市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。
3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产（881153）“看好”评级，建议关注：
1）港资发展商：新鸿基地产（HK0016）、恒基地产（HK0012）、新世界发展（HK0017）、嘉里建设（HK0683）、信和置业（HK0083）；
2）地产开发：华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）；
3）地产转型：衢州发展（600208）；
4）二手房中介：贝壳（BEKE）；
5）物管企业：招商积余（001914）、华润万象生活（HK1209）。
风险提示：房地产（881153）量价超预期下行、房地产（881153）融资资金趋紧、房地产（881153）政策不及预期。
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