券商观点|房地产行业2026年2月月报：受春节假期影响，楼市成交同比走弱；上海优化限购、公积金贷款及房产税政策
2026年3月19日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，受春节假期影响，楼市成交同比走弱；上海优化限购、公积金贷款及房产税政策。
报告具体内容如下：
【新房成交】 受春节假期影响，2月新房成交同比降幅扩大。2月40城新房成交面积环比-36.6%，同比-36.5%，受春节假期影响，同比降幅扩大18.1pct。1-2月累计同比-26.5%。 从各能级城市来看，2月各能级城市新房成交同比降幅均扩大，高能级城市1-2月累计同比降幅明显小于低能级城市。
1）一线城市：2月新房成交面积环比-46.5%，同比-34.5%，同比降幅扩大20.4pct。具体来看，四个一线城市同环比均下滑，北京环比-52%、同比-43%，上海环比-39%、同比-27%，广州环比-48%、同比-31%，深圳环比-55%、同比-49%。1-2月一线城市累计同比-22.5%，其中广州同比-17%、上海同比-18%、北京同比-23%、深圳同比-41%。
2）二线城市2月新房成交面积环比-33.6%，同比-33.7%，同比降幅扩大15.6pct。我们跟踪的所有二线城市同环比均下跌，其中杭州环比-48%、同比-35%，成都环比-36%、同比-59%。1-2月二线城市累计同比-25.2%。
3）三四线城市2月新房成交面积环比-32.7%，同比-43.5%，同比降幅扩大18.7pct。宝鸡、舟山新房成交同比增长，池州、莆田、云浮、扬州新房成交环比增长，其余城市新房成交同环比呈下降趋势。1-2月三四线城市累计同比-33.9%。
投资建议
我们认为，2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，接下来可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态。四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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