2026年4月7日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房、二手房成交同比增速由负转正；杭州发布公积金新政。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比增幅收窄，同比由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。新房库存面积与去化周期（883436）均环比下降，同比提升。 核心观点 新房成交面积环比增幅收窄，同比由负转正。第14周47城新房成交面积443.1万平，环比上升17.6%，同比上升35.3%，同比增速较上周提升55.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为103.7%、3.8%、2.1%，同比增速分别为75.1%、28.7%、22.5%，同比增速较上周提升91.9、43.5、48.9个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。第14周23城二手房成交面积283.5万平，环比下降4.4%，同比上升24.0%，同比增速较上周提升25.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.7%、-4.4%、-10.3%，同比增速分别为20.9%、25.1%、29.2%，其中一、三四线城市同比涨幅分别扩大14.0、25.6个百分点，二线城市同比由负转正，同比增速提升了33.9个百分点。
新房库存面积与去化周期（883436）均环比下降，同比提升。截至第14周末，13城新房库存面积7865.1万平，环比增速为-1.6%，同比增速为1.4%；去化周期（883436）为22.3个月，环比下降4.1个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为18.2、20.0、62.6个月，环比分别下降3.7、4.3、0.5个月，一线城市同比下降为0.1个月，二、三四线城市同比分别上升5.8、5.7个月。
土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌;溢价率环比上涨，同比下降。第13周百城全类型成交土地规划建面为1101.1万平，环比下降33.2%，同比下降39.9%；成交土地总价为239.7亿元，环比上升13.4%，同比下降69.8%；楼面均价为2177元/平，环比上升69.8%，同比下降49.7%；土地溢价率为2.5%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.7个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。第14周房地产（881153）行业国内债券总发行量为32.6亿元，环比下降81.7%，同比下降19.7%（前值：338.7%）。总偿还量为145.4亿元，环比下降29.6%，同比上升74.6%（前值：-1.2%）；净融资额为-112.8亿元。
板块相对收益有所下降。第14周房地产（881153）行业绝对收益为-5.4%，较上周下降4.0pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为-4.0%，较上周下降4.0pct。房地产（881153）板块PE为29.21X，较上周下降0.80X。
政策
3月30日，杭州发布优化住房公积金使用政策的通知，从贷款额度、提取范围、互助机制等多维度升级，既降低了刚需和改善家庭的购房门槛，又盘活了闲置公积金，缓解日常住房消费（883434）压力。政策自4月1日起实行。
1）贷款额度提升：家庭公积金贷款最高额度从130万元提升至180万元，职工个人可贷额度上限从65万元提升至90万元。同时，针对重点群体，政策还给予额外额度的上浮支持。其中，新市民、青年人家庭贷款额度可上浮20%；多子女、高层次人才家庭上浮比例从20%提高至50%；购买绿色低碳建筑或“以旧换新”住房的家庭，可上浮20%。也就是说，以家庭为单位的购房者可贷额度最高可达306万元，显著降低了商贷比例与利息支出，大幅降低购房成本。
2）提取范围扩大：新政首次将物业费纳入公积金提取范围，从“只支持购房”延伸至“支持居住”，提升了政策的普惠性。此外，缴存职工购买自住住房时，本人及配偶还可一次性提取公积金用于支付契税，提取金额不超过实际缴纳总额。
3）新政还进一步扩大家庭代际互助范围，当缴存职工购房、还贷等提取公积金余额不足时，其配偶、双方父母、子女及其配偶均可提取各自公积金，合计提取金额不超过规定限额。
投资建议
我们认为，从2026年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年4季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费（883434）时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地（HK1109）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团（HK1908）、中国金茂（HK0817）。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）。
3）积极探索新消费（883434）时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、瑞安房地产（HK0272）、嘉里建设（HK0683）、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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