“当前中国购物中心正从传统‘卖货场所’，全面转向城市生活方式中心、社交目的地与体验内容平台。”近日，在4月16日举行的2026观点购物中心暨零售消费（883434）峰会上，中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云如此定位购物中心。当日，观点同步发布《表现力指数.2026购物中心暨零售消费（883434）发展报告》。

“商业空间已转化为一种生态空间”

在复杂多变的消费（883434）市场环境下，零售商业运营商依然面临不小的经营压力。从观点指数选取的10家头部样本企业来看，其中7家录得收入同比增长，余下3家则录得下滑。从增速上看，华润万象生活（HK1209）这类头部商管企业和新城这类仍以自持物业为主的企业，营收增幅更为明显，两者的增速分别达到13.3%和10%，均远超样本企业2.23%的平均增速水平。

业务发展上，围绕存量盘活展开轻资产输出成为重点，多家样本企业均有相关签约动作。在此基础上，行业呈现向专业化、多元化、全链条方向升级的趋势。

项目运营层面，品牌引入的差异化成为重要竞争力。商业项目正逐步脱离传统品牌组合模式，聚焦高奢、首店、潮玩、专业运动等具备强话题性与高附加值的品牌矩阵，餐饮业态则向轻休闲、特色化方向倾斜，进一步构筑差异化竞争壁垒。

正如在演讲环节中，粤海天河城集团副总裁余峰提到，30年时间，商业产品的形态也不断发生变化。他坦言，商业空间从最开始的街铺发展成为盒子型商业，到现在不断迭代出“盒子+文旅”、非标商业等多元业态。“购物中心已经从单一的、承载商业消费（883434）的目的性空间，转化为一种生态空间”，余峰表示，新的产品形态，会对原来旧的形态带来比较大的冲击。

深业商业管理有限公司董事长钟革惠提到，深业上城2025年的销售额实现了双位数的增长。她强调，深业上城一直在打造复合生活方式的场域，这个场域包括了5个核心要素，包括奢华酒店，深圳文华东方酒店；其次是全球首家muji三合一酒店；第三则是独栋户外街区小镇；同时还有甲级写字楼；最后则是笔架山体育（884258）公园。“这个复合生活场域，验证了我们独有的生态系统和商业环境，在大湾区花展期间，深业上城的销售额涨了30%”，钟革惠表示。

品牌寻求第二增长曲线，线下发力高端大店

餐饮方面，为实现业务进一步发展，餐饮企业纷纷赴港上市与海外扩张。港股迎来老乡鸡、遇见小面（HK2408）等集中上市。与此同时，海外扩张已成为餐饮品牌突破增长瓶颈的重要路径，从以往的试水布局转向规模化深耕，成为众多头部品牌的选择。茶百道（HK2555）、霸王茶姬（CHA）、九毛九（HK9922）等品牌均加速推进海外布局。

商超会员店方面，山姆会员店依靠付费会员与高粘性客群实现高速增长，成功抵御周期（883436）。传统商超则面临转型阵痛，关店潮延续。据中国连锁经营协会数据，2025年上半年全国连锁超市行业开闭店比为0.67，传统大卖场和区域型商超关店数量较多，如永辉超市（601933）关闭381家门店，中百集团（000759）关闭13家仓储大卖场。调改成为主流，超80%的超市企业进行了门店调改，包括优化布局、增设生鲜区、提升服务体验等，部分企业通过调改实现客流和客单价的增长，但调改投入成本较高，短期盈利压力较大。

2025年奢侈品牌新开门店总量同比下降33%，非一线城市受影响更大。奢侈品牌纷纷转向场景化、体验化门店创新，更注重优化单店坪效。珠宝黄金方面，门店布局上，当前头部品牌老铺黄金（HK6181）、周大福（HK1929）、周生生（HK0116）、周大生（002867）均在朝品牌高端化方向发展，推进大店化、独栋化、体验化，关闭低效门店。