2026年4月22日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房、二手房成交同比增速均由负转正；南京扩大公积金异地贷款范围。

报告具体内容如下：

新房、二手房成交面积同环比均由负转正。新房库存面积与去化周期（883436）同环比均上涨。 核心观点 新房成交面积同环比均由负转正。第16周47城新房成交面积263.2万平方米，环比上升27.2%，同比上升6.5%，同比增速较上周提升22.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为26.7%、23.1%、32.0%，同比增速分别为22.0%、8.5%、-1.6%，一线城市同比增幅较上周扩大了21.5个百分点，二线城市同比增速提升24.4个百分点，三四线城市同比降幅收窄了21.7个百分点。
二手房成交面积同环比均由负转正。第16周23城二手房成交面积为307.3万平方米，环比上升35.6%，同比上升11.5%，同比增速较上周提升22.6个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为48.1%、32.8%、19.5%，同比增速分别为17.0%、10.4%、3.2%，同比增速分别提升了26.5、24.3、9.9个百分点。
新房库存面积同环比均上涨；去化周期（883436）同环比均上涨。截至第16周末，13城新房库存面积7846.2万平，环比增速为2.7%，同比增速为0.6%；去化周期（883436）21.9个月，环比上升0.2个月，同比上升1.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为17.7、19.8、60.3个月，一、二线城市环比分别下降0.3、0.3个月，三四线城市环比上升5.1个月，一线城市同比下降2.0个月，二、三四线城市同比分别上升4.9、2.8个月。
土地市场成交量同环比量跌价涨；溢价率同环比均下跌。第15周百城全类型成交土地规划建面为692.2万平，环比下降37.4%，同比下降35.9%；成交土地总价为143.2亿元，环比下降22.8%，同比下降17.3%；成交土地楼面均价为2068.9元/平，环比上升23.4%，同比上升29.0%；土地溢价率为1.0%，环比下降8.3个百分点，同比下降2.4个百分点。
房企国内债券发行量同环比均上涨。第16周房地产（881153）行业国内债券总发行量为199.7亿元，环比上升52.5%，同比上升103.8%。总偿还量为133.3亿元，环比上升11.4%，同比上升52.3%；净融资额为66.5亿元。
板块相对收益有所上升。第16周房地产（881153）行业绝对收益为4.1%，较上周上升0.1pct，相对收益（相对沪深
300）为2.1%，较上周上升2.5pct。房地产（881153）板块PE为29.99X，较上周上涨1.44X。
本周统计局公布3月房地产（881153）核心指标，销售降幅收窄，出现“小阳春”行情；70城房价环比跌幅收窄。
1）3月销售同比降幅明显收窄，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。3月全国商品房销售面积同比下降7.4%，销售金额同比下降13.3%，降幅较2月分别收窄6.1、6.9个百分点；销售均价8870元/平，环比增长0.7%，同比下降6.4%。从累计来看，1-3月商品房销售面积同比下降10.4%，销售金额同比下降16.7%，销售均价8841元/平，同比下降7.0%。
2）房地产（881153）投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。3月开发投资金额同比下降11.3%，降幅较2月扩大0.2个百分点。1-3月投资同比下降11.2%。
3）70城房价环比跌幅持续收窄。3月70城新房房价环比下降0.2%，环比降幅较2月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下跌0.2%，环比降幅较2月收窄0.2个百分点。
政策
4月13日，财政部、住建部发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新（885991）行动的通知》，中央财政支持实施城市更新（885991）工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。地方层面，4月16日南京发布公积金贷款新政，新政内容包括子女购房可使用父母公积金提取还贷，异地贷款在现有苏皖17个城市的基础上，将范围扩大至安徽省全域，即苏皖全部29个城市的缴存人在南京市购房，均可在南京申请公积金贷款。此次新政有效期截至2028年12月31日。
投资建议
本周统计局公布了3月销售量价表现，均有好转；但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费（883434）时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地（HK1109）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团（HK1908）、中国金茂（HK0817）。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）。
3）积极探索新消费（883434）时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、瑞安房地产（HK0272）、嘉里建设（HK0683）、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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