2026年5月7日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策。

报告具体内容如下：

新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；去化周期（883436）环比下降、同比上涨。 核心观点 新房成交面积同环比均由正转负。第18周47城新房成交面积262.8万平，环比下降7.6%，同比下降0.9%，同比增速较上周下降14.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为20.5%、-6.7%、-6.4%，一线城市同比增幅较上周收窄7.8个百分点、二、三四线城市同比增速分别下降17.3、15.4个百分点。
二手房成交面积环比降幅扩大、同比增幅扩大。
第18周23城二手房成交面积为245.2万平，环比下降19.5%，同比上升21.9%，同比增幅较上周扩大10.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为28.5%、26.5%、0.7%，一、二线城市同比增幅分别扩大了16.9、14.7个百分点，三四线城市同比增幅收窄了10.6个百分点。
新房库存面积同环比均上涨；去化周期（883436）环比下降、同比上涨。截至第18周末，13城新房库存面积7877.0万平，环比增速为0.3%，同比增速为1.3%；去化周期（883436）21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为17.0、18.7、64.0个月，一线城市环比下降0.4个月，二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月，二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。
土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第17周百城全类型成交土地规划建面为792.0万平，环比上升23.2%，同比下降31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升239.9%，同比下降34.2%；成交土地楼面均价为2893元/平，环比上升175.9%，同比下降3.4%；土地溢价率为9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。
房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第18周房地产（881153）行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降2.6%，同比上升967.1%。总偿还量为67.8亿元，环比下降47.6%，同比上升46.3%；净融资额为52.3亿元。
板块相对收益有所上升。第18周房地产（881153）行业绝对收益为3.8%，较上周上升4.8pct，相对收益（相对沪深
300）为3.1%，较上周上升4.9pct。房地产（881153）板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。
政策

1）4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产（881153）的表述为“努力稳定房地产（881153）市场，扎实推进城市更新（885991）”。从定调来看，房地产（881153）提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产（881153）市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产（881153）市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新（885991）”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。

2）深圳自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。①在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套；②新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。③提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元。②优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从20%提高至40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。
投资建议
进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费（883434）时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地（HK1109）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团（HK1908）、中国金茂（HK0817）。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）。
3）积极探索新消费（883434）时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、瑞安房地产（HK0272）、嘉里建设（HK0683）、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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