2026年5月25日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅收窄；厦门优化公积金贷款政策。

报告具体内容如下：

新房成交面积同环比由正转负，二手房成交面积环比由正转负、同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）同环比均下降。 核心观点 新房成交面积同环比由正转负。第21周47城新房成交面积307.5万平，环比下降7.2%，同比下降7.5%，同比增速较上周下降19.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-5.1%、-12.2%、-3.4%，同比增速分别为17.8%、-7.9%、-16.4%，一线城市同比涨幅收窄了14.7个百分点，二、三四线城市同比增速分别下降了20.7、19.6个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄。第21周23城二手房成交面积为289.7万平，环比下降7.3%，同比上升10.9%，同比涨幅较上周收窄9.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.7%、-12.4%、-9.6%，同比增速分别为18.7%、2.4%、18.1%，一线城市同比增幅扩大了5.4个百分点，二、三四线城市同比增幅分别收窄了21.4、10.8个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）同环比均下降。截至第21周末，13城新房库存面积6437.1万平，环比增速为-13.8%，同比增速为-17.4%；去化周期（883436）15.0个月，环比下降3.4个月，同比下降2.8个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为14.2、16.4、16.7个月，一、二、三四线城市环比下降1.1、0.8、36.0个月，一、三四线城市同比分别下降2.5、39.5个月，二线城市同比上升3.0个月。
土地市场成交量同环比量跌价涨；溢价率环比上涨、同比下降。第20周百城全类型成交土地规划建面为763.6万平，环比下降34.1%，同比下降50.3%；成交土地总价为134.6亿元，环比下降15.8%，同比下降19.3%；成交土地楼面均价为1763元/平，环比下上升27.8%，同比上升62.2%；土地溢价率为2.1%，环比上升1.2个百分点，同比下降4.1个百分点。
房企国内债券发行量同环比均上涨。第21周房地产（881153）行业国内债券总发行量为108.0亿元，环比上涨89.0%，同比上涨671.4%。总偿还量为65.3亿元，环比上升133.5%，同比下降29.3%；净融资额为42.7亿元。
板块相对收益有所下降。第21周房地产（881153）行业绝对收益为-3.7%，较上周下降0.5pct，相对收益（相对沪深
300）为-3.4%，较上周下降0.4pct。房地产（881153）板块PE为12.07X，较上周下降0.78X。
本周统计局公布4月房地产（881153）行业核心指标数据及房价数据情况，房价与销售改善，投资与新开工持续走弱。
1）房价：4月70城新房、二手房房价环比均下降0.2%，跌幅均与3月持平。四个一线城市中仅有上海一二手房价环比涨幅继续扩大，其余城市均比3月减弱或持平、且北京新房价格环比增速转负。
2）销售：4月住宅销售量价均持续改善，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。4月商品房销售面积同比-9.5%，降幅较3月扩大2.1pct；但住宅销售面积同比降幅较3月收窄1.2pct。4月商品房销售均价10009元/平，环比+12.8%，同比+2.1%，自25年3月时隔13个月销售均价同比增速转正，自25年1月以来时隔15个月销售均价再度破万。1-4月商品房销售面积同比-10.2%；销售额同比-14.6%；销售均价同比-4.9%。
3）投资与新开工：4月开发投资金额同比-20.1%，降幅较3月扩大8.8pct，1-4月累计同比-13.7%。4月新开工面积同比-26.6%，降幅较3月扩大9.2pct，1-4月累计同比-22.0%。
政策

1）5月19日，厦门市住房公积金中心发布六条新措施，包括多子女家庭及省内“卖旧换新”购买二套房可申请首套房利率公积金贷款，并支持代际互助、放宽提取时限、支持装修提取（提取额度按装修单价标准1800元/平，每套住房提取总额不超过25万元）、支持购买车位提取等，政策自2026年5月25日施行。

2）5月19日，福建三明市提高了贷款最高可贷额度，双缴存人员由70万元提高至100万元，单缴存人员由55万元提高至60万元，多子女家庭另加20万元；同时提高租房提取额度并放宽异地商贷提取条件。
投资建议
我们认为，房地产（881153）行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费（883434）时代下的机遇。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

更多机构研报请查看研报功能>>

声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。