2026年5月29日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？。
报告具体内容如下：
事件 今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行试点。根据上海市房管局官网，截至5月21日，三区已累计完成房源收购523套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。 核心观点
三区先行试点，不到4个月已经累计收购超过500套。今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。此次试点坚持“政府引导、国企实施、市场运作”，优先锁定“轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺”区域，聚焦“70平以下、总价400万元以下”小户型存量房，快速补齐核心区保租房供给短板。根据上海市房管局官网，截至5月21日，浦东、徐汇、静安三区已累计收购房源523套（其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套）。试点启动近4个月，三个试点区域形成了差异化的操作模式。
静安区：3月31日落地了全市首单完整打通“以旧换新”置换链条的收购置换签约。首例收购房源位于宝山路街道，建面41.59平、收购价220万元（单价5.3万元/平），紧邻轨交3/4/8号线站点，区位优越、交通便捷、配套成熟，建面也适配青年人租住需求，区保障房公司将对该房源实施专业化改造提升，计划于2026年下半年正式投入运营，纳入保租房体系对外供应。业主置换购置的新房是静安区“誉静安”楼盘一套112平的三居室，均价12万元/平，总价超1300万元。3月31日的签约仪式上，业主分别与区保障房公司签订存量房收购合同、与新房开发商保利置业集团（HK0119）签订买卖合同，同步完成了从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程落地。截至5月21日，静安区虽然仅完成了这1套的二手房收购，但静安区已在区交易中心及两家区属保障房公司设立二手住房收购业务专窗，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116户，有意向参与置换的居民共44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，深度精准对接9户。接下来将对意向房源开展后续工作，包括房源实地评估、房源核验、市场价核算等，同步与业主进行价格磋商、意向敲定。
静安区创新了“住房收购置换”模式。按照模式设计，居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。静安区保障房公司作为收购实施主体，遵循市场化原则，其收购房源标准是“聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈”。收购完成后，区保障房公司将向区房管局申请对该房源的保租房性质进行认定，随后根据房屋现场实际情况制定专项装修方案。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求。而作为开发商代表保利置业集团（HK0119）参与了上海市首例“住房收购置换”项目，针对参与该模式以旧换新的客户，开发商还提供一定程度的优惠与补贴，打通置换链条。
徐汇区：聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已完成收购458套。根据央广网报道，徐汇区的二手房收购重点聚焦区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，面积以35-45平的一室户和45-60平的两室户为主，总价不超过400万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。
我们认为，徐汇区的推进节奏较快，主要得益于：
1）全市通用房票机制：徐汇区推出的房票不仅支持跨区使用，还允许“一二手通用”，即房东出售旧房后，可凭房票在全市范围内购买新房或二手房，有效期一年。若一年内未使用“房票”，则按具体情况另行处理。这一机制打破了地域限制，极大提升了业主置换意愿，吸引了更多符合收储条件的房源。
2）资金保障与透明定价：徐汇区由区房管局、财政局、国资委等部门组成工作专班，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，并通过银行贷款融资扩充资金规模。同时，采用“国企+房管部门双重评估”的透明定价模式，确保收购价格公允，资金快速到位，增强了业主对交易的信任。
3）房源筛选与城市更新结合：徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造相结合。“两旧一村”推进中的非成片、历史遗留多的老旧房屋，往往不具备整治或原拆原建条件，徐汇区将这些“难以成片改造、但居住困难”的老旧散点房源以市场化方式收购，快速改造成保租房，规避传统旧改“成片征收—高成本—低效率”的瓶颈，形成“点状盘活、快速转化”的更新方式，通过收购二手房工作来化解“两旧一村”难题。因此徐汇模式相较浦东、静安的试点更强调与城市更新的联动。依托城市更新重点板块，批量锁定了一批存量房源。根据上海楼市资讯圈等媒体报道，徐汇区将小木桥路13号和15号、日晖六村部分楼栋（95-97号、133-137号）、东安路240弄（振兴小区）等建于1990年之前的“老破小”纳入首批收购名单。值得注意的是，日晖六村的情况较为特殊，该小区37-47号非成套旧住房今年刚启动改造，采用原拆原建、原址回迁模式，预计2027年1月左右居民回迁。这表明徐汇区正在采取“收购”与“改造”双轨并行的城市更新策略。
在徐汇区收购的458套房源中，超过300套因房龄老旧、户型偏小、结构老化等原因，不适合改造为独立保租房，区保障房公司收购之后，将把这类房源改为“新时代城市建设者管理者之家”，即专门面向快递员、外卖员、环卫工人等一线务工人员的宿舍型租赁住房。每套可容纳4-6张床，有效解决了中心城区一线务工人员的住宿需求，提高了房源的利用效率。根据上海住建局，截至2026年5月7日，“之家”项目规模总量为7.95万张床位，入住率81%；“十五五”期间，上海计划新增供应12万张“之家”床位，到“十五五”期末总量力争达到20万张，重点面向快递、外卖、家政、医护、环卫等城市一线从业人员。中心城区是床位需求最集中、但筹措床位最难的地方，此次收购二手房进行改造，为“新时代城市建设者管理者之家”供给打开了一条新思路。我们预计，此次的300多套房源可释放1200-1800张床位。
浦东新区：聚焦内环内老旧小区，结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，已经完成收购64套，其中使用房票完成置换2套。目前还在与200余组意向客户深度对接。继3月31日全市首例“住房收购置换”项目在静安区签约落地后，浦东新区也有2套“收旧换新”完成签约。一套位于陆家嘴（600663）街道梅园新村，建面50.72平，网签价格340万元，单价6.7万元/平，用于置换北蔡镇绿城逸庐的新房；另外一套二手房位于塘桥街道航运小区，建面33平，网签价格158万元，单价4.8万元/平，同样用于新房置换。浦东区是三区里唯一一个对收购房源标准有明确规定的区域，明确了优先收购“内环内、2000年以前建成、建面70平以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，核心面向有置换需求的产权人，重点关注租售比较高、保租房供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要实现盈亏平衡，要求租金基本覆盖收购、装修、运营成本，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。我们根据中指院的数据进行梳理，2026年1月末（试点开始前），浦东新区满足收购条件（内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数有3052套。目前完成收购的套数（64套）占符合收购条件的存量房的比重仅为2.1%，后续空间仍然很大。
投资建议
在26年2月发布的新“沪七条”政策叠加效应下，二手房收购试点有效盘活存量、提振信心，3月以来上海楼市活跃度持续攀。整体来看，当前上海收购二手房源已经取得一定积极效果，经过浦东、徐汇、静安三区试点，当前收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制的阶段。随着试点全面扩围，二手房收购规模也将不断扩大，政策效果将得到进一步夯实，有望进一步修复市场预期。其中，徐汇区与城市更新结合，且在打破区域限制的全市房票机制的带动下，收购二手房的节奏较快，预计未来将有更多区域参考借鉴，进一步打通一二手置换链条。
建议关注在上海布局和销售占比较多的房企：华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、建发国际集团（HK1908）、中国金茂（HK0817）、越秀地产（HK0123）、绿城中国（HK3900）、中国海外发展（HK0688）、保利置业集团（HK0119）、城投控股（600649）。
风险提示：
政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。
更多机构研报请查看研报功能>>
声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
