2026年6月9日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房成交环比由正转负，二手房成交环比降幅扩大；成都发布落户新政。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由正转负、同比由负转正，二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期（883436）环比上涨，同比下降。 核心观点 新房成交面积环比由正转负、同比由负转正。第23周47城新房成交面积288.7万平，环比下降8.9%，同比上升23.1%，同比增速较上周上升34.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-9.3%、7.3%、-22.7%，同比增速分别为55.9%、23.4%、8.4%，一线城市同比涨幅扩大了53.2个百分点，二、三四线城市同比增速分别提升了43.3、17.0个百分点。
二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大。第23周23城二手房成交面积为254.8万平，环比下降7.9%，同比上升41.0%，同比涨幅较上周扩大了27.4个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.2%、-3.7%、-2.9%，同比增速分别为41.1%、36.0%、52.4%，同比增幅分别扩大了32.1、23.2、26.7个百分点。
新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期（883436）环比上涨，同比下降。截至第23周末，13城新房库存面积7424.0万平方米，环比增速为11.8%，同比增速为-4.3%；去化周期（883436）16.2个月，环比上升1.3个月，同比下降1.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为13.2、15.1、55.1个月，一线城市环比下降0.3个月，二、三四线城市环比分别上升3.5、8.2个月；一、三四线城市同比分别下降3.1、1.5个月，二线城市同比上升1.3个月。
土地市场成交量同环比均量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第22周百城全类型成交土地规划建面为1144.6万平方米，环比下降12.4%，同比下降39.6%；成交土地总价为395.6亿元，环比上升80.9%，同比上升4.6%；成交土地楼面均价为3456元/平，环比上升106.6%，同比上升73.3%；土地溢价率为5.1%，环比上升3.8个百分点，同比上升3.1个百分点。
房企国内债券发行量同环比均上升。第23周房地产（881153）行业国内债券总发行量为233.4亿元，环比上涨130.1%，同比上涨215.2%。总偿还量为106.2亿元，环比下降16.9%，同比上涨26.7%；净融资额为127.1亿元。
板块相对收益有所下降。第23周房地产（881153）行业绝对收益为-3.5%，较上周下降2.0pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为-2.0%，较上周上升0.5pct。房地产（881153）板块PE为11.39X，较上周上升0.56X。
政策
6月2日，广州市南沙区发布“南十条”新政，涵盖以旧换新补贴、探索购买商办物业可入学、推行现房销售等多项举措，旨在激活住房消费（883434）与优化市场结构。其中“以旧换新”新政明确，居民广州全域旧房可参与收购，置换房源限定南沙新房，旧房收购价款直接抵扣新房房款；按照新房成交总价1%发放区级专项补贴，单套上限2万元，补贴总额度3000万元。区级补贴可与广州市卖旧买新补贴、南沙人才生活补贴叠加，符合条件青年人才最高合计补贴17万元。
6月1日，成都发布落户新政，取消积分落户，“居住证+3年养老社保”即可落户。新政规定，持有指定区域（四川天府新区直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区）有效期内居住证且连续缴纳城镇职工基本养老保险满3年的人员，可申请落户。
投资建议
从近期高频数据来看，尽管因低基数原因同比数据仍然较好，但一二手房成交环比增速均走弱，从3月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。
从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；今年政府工作报告提及的两大政策方向、以及公积金制度的改革有望进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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