2026年6月15日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，5月二手房成交环比由正转负，成交动能走弱；土拍溢价率同环比均提升。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 5月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5月47城新房成交面积环比+9.2%，同比-0.5%，同比增速由正转负，同比增速较4月下降3.3pct。1-5月累计同比-8.3%。
从各能级城市来看，5月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。
1）一线城市：5月新房成交面积环比+4.0%，同比+16.5%，同比增幅较4月收窄11.2pct。其中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比+2%、同比+17%，广州环比+23%、同比+7%，深圳环比+55%、同比+50%；而北京虽同比增长15%，但环比出现了27%的下滑。1-5月一线城市累计同比-0.9%，其中北京、上海、广州同比上升1%、4%、3%，深圳同比-28%。
2）二线城市：5月新房成交面积环比+3.4%，同比-4.3%，同比降幅较4月扩大3.6pct。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比-11%、同比-12%，成都环比-7%、同比-16%。1-5月二线城市累计同比-13.4%。
3）三四线城市：5月新房成交面积环比+18.3%，同比-4.2%，同比降幅较4月收窄0.3pct。其中佛山（883403）、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5月三四线城市累计同比-6.5%。
【二手房成交】
5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5月23城二手房成交面积环比-11.3%，同比+12.5%，同比涨幅较4月扩大4.1pct。1-5月23城二手房成交面积同比+1.8%。
从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较4月分别扩大2.3、2.3、12.0pct。一线城市中，北京同比+3%、环比-14%，深圳同比+15%、环比+0.2%，上海同比+23%、环比-6%；二线城市均环比下降、除南宁外同比均上升。其中杭州同比+4%、环比-16%，成都同比+11%、环比-12%。1-5月一、二、三四线城市累计同比增速分别为3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京1-5月累计同比+0.2%，上海累计同比+8%，深圳累计同比-6%，杭州累计同比-15%。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期（883436）环比下降、同比上升。5月末13城新房库存面积环比-5.6%，同比-4.5%；去化周期（883436）18.9个月，环比-1.5个月，同比+2.1个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期（883436）在12个月内。
【土地市场】
受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升。5月全国成交土地规划建面环比+12.6%，同比-23.8%；楼面均价1061元/平，环比-3.9%，同比-8.9%，溢价率6.9%，环比+0.6pct，同比+3.5pct。其中全国住宅类用地楼面价4666元/平，环比+15.6%，同比-11.2%；全国住宅类用地溢价率9.6%，环比+0.8pct，同比+5.3pct。一、二、三线城市住宅类用地溢价率为14.7%、11.7%、2.9%，一线城市环比+8.9pct，同比+12.4pct；二线城市环比-0.7pct，同比+3.7pct；三线城市环比-2.4pct，同比-0.6pct。一、二线城市住宅类用地土拍溢价率均超10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为34%、28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交。从累计来看，1-5月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-5月全国成交土地规划建面同比-16.7%，成交总价同比-30.2%，楼面均价989元/平，同比-16.3%，平均溢价率5.2%，同比-3.0pct。
【房企】
销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄。百强房企5月全口径销售额同比-1.1%（前值：-11.6%）；1-5月累计同比-17.1%（前值：-20.7%）。TOP20房企中，5月销售额同比为正的有：中国中铁（HK0390）（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（HK1186）（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）。1-5月销售额同比为正的有：中旅投资（+177%）、中建东孚（+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。
拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企5月全口径拿地金额同比+6.4%，拿地强度13%，环比+3pct，同比+1pct；拿地建面同比-3.5%；楼面均价1.6万元/平，同比+10.2%。具体来看，5月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额95亿元，拿地强度41%）、保利发展（600048）（80亿元，29%）、滨江（63亿元，68%）、绿城（45亿元，36%）。1-5月百强房企全口径拿地金额同比-43.9%，拿地建面同比-24.8%，楼面均价8233元/平，同比-25.4%，拿地强度25%，同比-9pct。1-5月华润置地（HK1109）以313亿元的拿地金额排名第一，其次是越秀（282亿元）、保利发展（600048）（214亿元）、绿城（123亿元）、金茂（121亿元）、滨江（121亿元）。
投资建议
5月新房成交面积同比走弱；尽管因低基数原因，二手房成交同比数据仍然较好，但环比增速已经走弱；可以看出，从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。
从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；公积金制度的改革进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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