2026年6月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，5月销售与投资同比降幅扩大；新开工同比降幅收窄。
报告具体内容如下：
国家统计局发布2026年1-5月份全国房地产（881153）开发投资和销售情况。5月销售面积6062平，同比增速-13.2%（前值：-9.5%）；开发投资金额6387亿元，同比增速-24.4%（前值：-20.1%）；新开工面积4029万平，同比增速-24.6%（前值：-26.6%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产（881153）开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产（881153）开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1.商品房销售： 5月商品房销售量同比降幅扩大；销售均价同环比均持续正增长。
1）商品房销售同比降幅扩大。5月全国商品房销售面积6062万平，同比下降13.2%，降幅较4月扩大了3.7个百分点；销售金额6366亿元，同比下降9.3%，降幅较4月扩大了1.7个百分点。其中，住宅销售面积同比下降11.7%，住宅销售金额同比下降8.0%，同比降幅较4月分别扩大了2.6、1.6个百分点。从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。
2）销售均价同环比均持续正增长。5月商品房销售均价10501元/平，环比增长4.9%，同比增长4.5%；其中住宅销售均价11067元/平，环比增长4.4%，同比增长4.2%。从绝对值来看，房价回升至2023年5月的水平。
3）从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售均价同比连续两个月正增长，绝对值处于2024年11月以来的最高水平；中、西部销售均价同比增速在5月由负转正。5月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.8%、-11.5%、-13.3%，降幅较4月分别扩大2.2、2.4、4.3个百分点；销售金额同比增速分别为-7.9%、-9.0%、-10.3%；销售均价同比增速分别为5.6%、2.8%、3.5%，东部地区销售均价达到1.44万元/平，从绝对值来看，处于2024年11月以来的最高水平，且同比连续两个月正增长，5月同比增速较4月提升了0.6个百分点，中、西部地区销售均价同比增速均在5月由负转正，同比增速较4月分别提升了3.4、5.5个百分点。
4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-5月全国商品房销售面积3.13亿平，同比下降10.8%（前值：-10.2%）；销售金额2.94万亿元，同比下降13.5%（前值：-14.6%）；销售均价9376元/平，同比下降3.0%（前值：-4.9%）。
2.商品住宅库存：
因过去两个月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比仍处于历史最高水平。
1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至5月末，我国商品住宅广义库存面积为13.6亿平，环比下降1.5%，同比下降18.4%；去化周期（883436）（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.3个月。
2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至5月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.16亿平，环比下降1.2%，同比增长0.8%；现房去化周期（883436）为21.9个月（由于1-4月现房销售未公布，我们采用2025年7-12月销售均值计算），环比下降0.3个月，同比提升2.0个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.6%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.8个百分点。
3.房地产（881153）开发投资、新开工、竣工：
房地产（881153）投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。5月开发投资金额6387亿元，同比下降24.4%，降幅较4月扩大了4.3个百分点。其中住宅开发（884202）投资金额4962亿元，同比下降23.8%，降幅较4月扩大了5.4个百分点。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。
1）土地投资走弱。2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11.5%，增速较二季度下降32.9个百分点，四季度降幅扩大至22.7%，今年一季度降幅进一步扩大至29.2%，我们预计对今年二、三季度的土地投资或持续造成拖累。
2）施工建安投资持续低迷。1-5月施工面积同比下降12.3%，降幅扩大了0.2个百分点。从区域来看，各地区投资降幅均扩大。东部、中部、西部地区5月投资额同比增速分别为-25.5%、-20.8%、-23.4%，同比降幅分别扩大5.3、0.2、4.1个百分点。从累计来看，1-5月开发投资金额3.04万亿元，同比下降16.2%（前值：-13.7%）。
新开工面积单月同比降幅虽收窄，但降幅仍然不小，且处于2003年以来同期最低水平，累计同比降幅持续扩大。5月新开工面积4029万平，同比下降24.6%，降幅虽较4月收窄了2.0个百分点，但降幅仍然不小，且从绝对值来看，新开工面积处于2003年以来同期最低水平。从累计来看，1-5月新开工面积为1.79亿平，同比下降22.6%（前值：-22.0%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。
竣工面积同比降幅扩大，仍处于2007年以来同期最低水平。5月竣工面积2201万平，同比下降20.0%，降幅较4月扩大了1.0个百分点，且从绝对量来看，处于2007年以来同期的最低水平。1-5月累计竣工面积1.41亿平，同比下降23.4%（前值：-24.0%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期（883436）性的缩量。
4.开发商资金：
房企到位资金降幅小幅收窄，主要是因为房款降幅收窄，由于投资减少、外部融资仍然走弱。5月房企到位资金6059亿元，同比减少21.5%（前值：-21.9%）。
1）房款3016亿元，同比减少10.8%（前值：-14.2%）。其中定金及预收款同比减少9.7%，个人按揭贷款同比下降13.2%，降幅较4月分别收窄0.1、10.0个百分点。
2）非房款3043亿元，同比减少29.9%（前值：-27.9%）。其中国内贷款676亿元，同比下降42.3%，降幅较4月扩大8.0个百分点；自筹资金2147亿元，同比下降22.9%，降幅较4月收窄2.9个百分点。从累计来看，1-5月房企到位资金3.28万亿元，同比下降19.0%（前值：-18.4%）。
5月商品住宅销售面积同比降幅扩大。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。我们认为，从3月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。此外，房地产（881153）投资的降幅还在持续扩大，且连续两个月降幅超过两成。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企在核心地段的补货为主。短期并不会体现在整体投资上，仍需要持续关注土拍市场的情况。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。
投资建议
从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
更多机构研报请查看研报功能>>
声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
