2026年6月22日，东方证券（HK3958）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口。
报告具体内容如下：
周观点： 本周国家统计局公布了1-5月全国房地产（881153）数据，一方面我们看到总量数据依然承压，房地产（881153）投资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，库存面积环比4月继续下滑但幅度并不明显，房地产（881153）仍然是固定资产投资和消费（883434）的主要拖累项，结合上周央行公布的5月居民户贷款数据，为近几年5月首次出现负增长，显示需求端仍然预期不振，我们判断十五五期间宏观层面房地产（881153）去库仍是重要课题，当前楼市的结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验预计需要5年往上；另一方面，核心城市房价结构性改善特征继续强化，京沪二手房价格已经连续4月上涨，广深连续3月上涨，其中深圳房价月环比涨幅逆势走阔0.3pct，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有10个，连续3个月不低于10市二手房价环比上涨，为2023年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，楼市呈现明显的K型分化特征，上海涨价主力是300万以下的低总价段房产，背后逻辑是房价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与之形成对比的是深圳的房价改善主力是500万以上的高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏供给稀缺的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，近期杭州、苏州等地也呈现出类似的结构性特征，此外也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，从日本经验看，只需核心城市房价企稳改善地产股行情便可率先启动，无需全局房价反转。近期地产股的震荡回调除了科技板块的逼空因素外，也体现了市场对于楼市中继反弹的担忧，而数据的季节性走弱也很难给到市场超预期的信心。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局。 周度跟踪：
1.二手房：
挂牌价方面，沪深持续回暖，上海近十五周上行，深圳三连涨。上海挂牌价周环比+0.09%，涨幅走阔回落0.10pct，近十五周呈上行趋势；深圳挂牌价周环比+0.01%，涨幅回落0.04pct，已连续三周上行；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅与上周持平；广州挂牌价周环比0.11%，跌幅收窄0.02pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.92%、+1.61%、-2.21%、-0.60%
挂牌量方面，一线除北京外整体回落，上海近十四周下行，广州十五连降，深圳环比转负。北京周环比转正（+0.40%），四连降后有所上升，年初至今累计下降9.27%；上海周环比-0.55%，降幅扩大0.27pct，近十四周呈下行趋势，年初至今累计下降10.54%；广州周环比-0.15%，降幅扩大0.09pct，已连续十五周下降，年初至今累计下降4.92%；深圳挂牌量周环比转负（-0.29%），年初至今累计增加2.13%，涨幅较去年同期大幅回落27.46pct。
实时成交方面，北京、广州、深圳持续回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至6月20日，北京周环比-8.1%，降幅扩大5.7pct，已连续三周回落；广州周环比-16.7%，降幅扩大6.5pct，已连续两周回落；深圳周环比-9.4%，降幅收窄2.8pct，已连续四周回落。网签方面，截至6月20日，北京周环比转负（-11.8%）；上海周环比转负（-18.8%）；深圳周环比-17.3%，降幅走阔13.9pct，已连续五周回落。
2.新房：
新房成交方面，深圳再度上行，北京、上海、广州持续回落。北京新房成交三连降，周环比-11%，降幅收窄3pct；上海连续四周下行，周环比-8%，降幅收窄8pct；广州连续五周下行，周环比-10%，降幅扩大1pct；深圳周环比转正（+4%）。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+31%、+13%、-24%。
择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：
（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；
（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；
（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。
风险提示：逆周期（883436）调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧
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