本报讯(记者李昱丞)近日，第一太平（HK0142）戴维斯发布《粤港澳大湾区（885521）物流市场报告》，回顾区域物流市场发展动态，探析新格局下如何趁势前行。
第一太平（HK0142）戴维斯中国区产业及物流地产服务部负责人、投资及资本市场部负责人、董事总经理罗瑾表示：“过去数十年，粤港澳大湾区（885521）物流地产市场长期处于供不应求状态，且在近年跨境电商（885642）需求保持高增长势头的加持下，粤港澳大湾区（885521）成为中国物流地产市场表现最为强劲的区域。2025年以来，受外部环境冲击及供应高峰影响，市场供需双向承压，供需关系逐步进入结构性调整期，如何抢抓本轮变革的窗口机遇成为市场关注的重要议题。”
供应方面，自2021年起，粤港澳大湾区（885521）物流地产新增供应呈连年递增趋势。2025年，区域非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米，再创历史新高。2025年年末，市场总存量升至2542.9万平方米，同比扩张23.1%。
需求方面，2025年，受多种因素冲击，近年来粤港澳大湾区（885521）市场中仓储需求表现最为强劲的跨境电商（885642）类租户扩张意愿趋于谨慎，区域年度净吸纳量小幅回落，平均空置率首录双位数，升至15.2%。各城市板块空置率普升，广佛肇、深莞惠等城市板块平均空置率亦超过10%，打破了近年来市场长期保持低空置水平的格局。
顺应市场供需动态的变化，业主普遍适度下调租金，新增供应较为聚集的片区租金降幅尤为显著。2025年，粤港澳大湾区（885521）物流租金指数由升转降，同比降幅达12.4%。其中，内地城市物流租金指数结束了多年连涨态势，首次同步下降。
第一太平（HK0142）戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“在供应集中放量与需求谨慎转向的双重影响下，大湾区物流市场资产表现承压，租金、空置率等指标呈趋势性反转，业主亦普遍调整运营策略，多数项目将快速去化、保障现金流设为现阶段的首要目标，并力求在更大体量供应集中入市前锁定租户。”
2026年，大湾区物流新增供应预计突破900万平方米，区域存量规模预计较2025年底再扩张逾30%，市场将进入供需结构深度调整期。此外，随着部分电商陆续搬迁至自建仓，存量项目也将释放大量空置面积到租赁市场。短期而言，业主在招商层面将面临更多挑战，项目资产表现料持续承压，但另一方面，租户或可抓住市场供需动态转换的窗口期重新审视供应链布局，优化仓储租赁组合。
第一太平（HK0142）戴维斯华南区产业及物流地产服务部负责人、高级董事张宁表示：“短期大体量供应的集中交付及存量项目大面积空置的释放料加剧项目招商压力，拉长项目去化周期（883436），广州、佛山（883403）、东莞等供应重镇所面临的挑战将更为艰巨。因此，紧抓产业升级机遇，捕捉新兴行业需求，发掘客户需求痛点，提供多元灵活且更具竞争力的租赁条款将成为项目去化的关键。”
