2026年的楼市，出现了一个让很多人意外的信号——跑在最前面的豪宅市场，先"刹了车"。
去年大家或许还感觉“刚需观望、改善犹豫，千万级豪宅依然抢手”，可今年前5个月的数据，把这个感觉打碎了。
豪宅跑输大盘，2023年来首次
首先来看新房。据普睿数智监测数据，2026年前5月重点30城总价超1000万的新房成交仅13986套，同比下滑19%。
豪宅成交下降幅度，远高于同期整体新房市场行情(下滑15%)，豪宅彻底跑输了大市，这是2023年至今的第一次。
回顾前几年，高端市场曾是楼市的"稳定器"：2023年千万级新房成交54038套，同比增长4%，跑赢大盘10个百分点；2025年虽小幅回落，但仍明显抗跌。
谁料，2026年，剧本反转了。上海是最典型的样本。
2026年前5月上海总价千万级以上高端住宅仅成交3592套，同比下降39%；多数项目开盘去化率仅20%–50%，单价超过10万元/平的住宅整体热度不及预期。
二手房的豪宅与大平层，同样面临“收缩”。
中指院数据显示，2026年1–5月全国二手豪宅及大平层成交量均出现明显收窄，一些核心区大面积二手房也未能独善其身。
不过，由于二手豪宅成交滞缓，拉低价格，反倒产生了一些竞争力。这在上海表现比较明显。
近期上海千万级二手房成交量逆势攀升，就是因为一二手房价差被拉大：同类地段新房均价比二手房高出30%–50%，部分板块价差达10.6万元/㎡。跌出了更高“性价比”的二手豪宅，正在分流原本属于新盘的高端客群。
钱少了，更不敢往房子“猛砸”
豪宅趋冷，一方面因为豪宅客户越来越挑剔了，不是顶级优质产品，很难逼定。与此同时，供大于求愈发明显，例如上海今年前五月1000–2000万主力段供求比冲高至1.23，完全是买方市场。
不过从底层来看，中国家庭财富结构的深刻重塑不容忽视。
高盛（GS）数据显示，2026年一季度，房产在中国家庭总资产的占比已经降为52%、其他金融资产升至20%(直接持股从5%升至6%)，而五年前，房产一度占据了中国家庭资产的67%。
“此消彼长”的财富重构，意味有钱人的资产篮子变了——
超高净值与高净值人群是金融资产增配的主力，股票、基金、理财、保险产品吸纳了原本可能投向第三、第四套房产或豪宅的资金。
高盛（GS）预计2035年房产占比将进一步降至约42%，直接+间接持股和保险占比显著提升。
的确，尽管超九成家庭持有房产，但房价横盘阴跌削弱了豪宅作为增值资产的吸引力。并且中国家庭杠杆率以GDP计约59%，以可支配收入为分母的债务收入比更是高达约140%，杠杆率比美日人民还高。来到了去杠杆周期（883436），即便是高净值置换型买家，也会更审慎。
接下来，多位分析师提示，经过前几年高端需求集中释放，潜在客群短期消耗较大，而核心城市高端宅地近半年集中供应，后续新增供应压力大，客户分流与价格竞争将加剧。
未来能突围的豪宅项目，一定是地段真正稀缺，产品力断代式领先，定价理性(与周边二手价差在可接受范围)的。而那些仅靠"豪宅"标签、产品无差异、溢价过高的项目，滞销风险正在快速上升。
