2026年6月23日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负；首批商业不动产REITs正式上市。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期（883436）环比上涨，同比下降。 核心观点 新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大。第25周47城新房成交面积267.0万平方米，环比上升6.1%，同比下降10.1%，同比降幅较上周扩大0.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.0%、15.5%、0.7%，同比增速分别为4.1%、-12.9%、-13.0%，一线城市同比涨幅收窄了7.7个百分点，二线城市同比降幅收窄了1.9个百分点，三四线城市同比降幅扩大了0.4个百分点。
二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第25周23城二手房成交面积为228.5万平方米，环比下降9.4%，同比下降6.1%，同比增速较上周下降了12.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.8%、-8.1%、-18.4%，同比增速分别为8.2%、-16.7%、-6.5%，一线城市同比涨幅收窄3.4个百分点，二线城市同比降幅扩大11.8个百分点，三四线城市同比增速下降27.6个百分点。
新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期（883436）环比上涨，同比下降。截至第25周末，13城新房库存面积7412.7万平方米，环比增速为0.01%，同比增速为-8.6%；去化周期（883436）16.3个月，环比上升0.2个月，同比下降4.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为13.0、15.3、62.0个月，环比分别上升0.02、0.4、3.1个月，同比分别下降4.8、0.6、5.9个月。
土地市场成交量环比量价均跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第24周百城全类型成交土地规划建面为752.3万平方米，环比下降38.8%，同比下降29.5%；成交土地总价为155.9亿元，环比下降50.9%，同比下降22.0%；成交土地楼面均价为2073元/平，环比下降19.7%，同比上升10.5%；土地溢价率为4.5%，环比上升1.0个百分点，同比上升3.2个百分点。
房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第25周房地产（881153）行业国内债券总发行量为152.2亿元，环比下降26.3%，同比上涨53.6%。总偿还量为181.4亿元，环比上涨268.8%，同比上涨59.6%；净融资额为-29.2亿元。
板块相对收益有所下降。第25周房地产（881153）行业绝对收益为-1.8%，较上周上升0.4pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为-5.3%，较上周下降3.9pct。房地产（881153）板块PE为10.87X，较上周下降0.44X。
政策
6月18日，住建部与国家数据局印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》，全面建立房屋建筑统一代码制度，赋予房屋建筑唯一身份标识。这有助于推进房屋建筑全生命周期（883436）数字化管理，助力城市全域数字化转型。根据通知的总体要求，到2027年底，实现新建房屋建筑统一代码赋码落图全覆盖。到2030年底前，全面建成房屋建筑全生命周期（883436）高质量数据集。
6月18日，国内首批4只商业不动产公募REITs正式在上交所挂牌交易，上市产品为汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通（601211）砂之船商业REIT及中金唯品会（VIPS）商业REIT，合计募集规模203亿元，底层资产分布于北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖核心商办、奥特莱斯及购物中心三大类，均为区位优势显著、运营成熟稳定的优质存量资产，具备良好的市场代表性与示范效应。上市交易当日，四只产品全线飘红，平均涨幅达到3.39%，其中，国泰海通（601211）砂之船商业REIT涨幅达11.08%，中信建投（601066）首农商业REIT涨幅为1.43%，中金唯品会（VIPS）商业REIT、汇添富上海地产商业REIT涨幅分别为1.04%、0.02%。根据上交所，截至6月18日，全市场已受理项目共21只，近期还有多只首批项目将依规发行上市。商业不动产REITs的落地，丰富了公募REITs资产范围，为投资者提供了新的大类资产配置工具，对盘活存量商业地产，推动行业从“重开发”向“重运营”转型，都具备重要意义。
投资建议
从3月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。
从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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