2026年6月28日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产（881153）开发行业的研究报告，报告指出，2026W25。
报告具体内容如下：
5月新房库存环比小幅下降，去化周期（883436）仍在历史高位，去化压力持续存在。截至2026年5月，70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比下降4%，环比下降1.2%。从历史维度看，当前库存规模相当于历史高点（2015/01）的78.4%，相当于2015年去库存后低点（2018/05）的114.1%。截止2026年5月，70城新房库存去化周期（883436）（按近6个月月均销售口径计算）34.4个月，环比减少1.9个月、同比增加7.1个月，其中一、二、三线城市分别为22.2、34.9、39.4个月。
行情回顾：本周申万房地产（881153）指数累计变动幅度为-3.8%，落后沪深300（399300）指数2.34个百分点，在31个申万一级行业排名第18名。
新房：本周30个城市新房成交面积为221.6万平方米，环比提升22.9%，同比提升12.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比+19.6%，同比+18.8%；样本二线城市为125.8万方，环比+35.0%，同比+25.5%；样本三线城市为34.9万方，环比-3.7%，同比-23.8%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计3994.9万方，同比-15.7%；一线城市为1223.2万方，同比-3.0%；二线城市为1994.5万方，同比-10.9%；三线城市为777.3万方，同比-37.3%。
二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计212.0万方，环比增长6.0%，同比增长2.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.7万方，环比-5.6%；样本二线城市为93.5万方，环比+22.4%；样本三线城市为31.8万方，环比+0.2%。今年25周累计成交5198.2万方，同比增长5.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2244.0万方，同比+5.7%；样本二线城市为2165.0万方，同比+1.0%；样本三线城市为789.2万方，同比+18.3%。
信用债：根据统计数据，本周（6.22-6.
28）共发行房企信用债13只，环比减少5只；发行规模共计97.29亿元，环比减少79.11亿元，总偿还量101.79亿元，环比减少102.66亿元，净融资额为-4.5亿元，环比增加23.55亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：
（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期（883436）的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地（HK1109）、华润万象生活（HK1209），虽龙湖集团（HK0960）、新城控股（601155）也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地（HK1109）。
（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期（883436）能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W（HK2423），A股的我爱我家（000560）为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活（HK1209）、招商积余（001914）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、中海物业（HK2669）等。
（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的Alpha（ALP）逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上Alpha（ALP）仍然是Alpha（ALP），只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地（HK1109）、建发国际（HK1908）、绿城中国（HK3900）、中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、越秀地产（HK0123）等，A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华发股份（600325）等。
（4）类地方城投、地产转型股。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
更多机构研报请查看研报功能>>
声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
