6月30日，济南明府城片区城市更新项目5宗袖珍地块以底价成交，至此今年济南上半年土地市场正式落下帷幕。年中收官阶段供地接连落槌，6月29日集中出让的5宗涉宅、商业地块构成上半年供地的核心主场，6月30日的老城更新地块完成收官补位。今年以来，唐冶、CBD两大核心板块的优质地块先后经历数十轮竞价溢价成交，一举打破开年平淡走势；多数外围板块及城市更新类地块则以底价平稳出让。与此同时，15宗总面积近32万平方米的地块已集中挂牌入市，为下半年土地市场拉开供应大幕。
◎山东商报.山海新闻记者夏子繁
年中土拍收官战落槌
王舍人两宗地块底价成交
年中土拍收官阶段接连落槌，济南土地市场在连续两日的出让中正式走完上半年赛程。6月30日，济南明府城片区城市更新项目5宗袖珍宅地起拍价成交，总成交金额为2779万元。公开信息显示，这5宗地块中有2宗为商业、住宅用地，3宗为城镇住宅用地，5宗土地合计2246㎡，起拍总价2779万元。最小一宗土地面积为116㎡，起始价为120万元；最大一宗面积805㎡，起始价910万元。
这批服务于明府城城市更新的袖珍地块，是上半年土拍收官的收尾之作。而就在前一日的6月29日，济南已率先完成上半年集中供地的核心场次出让，当日共计推出5宗地块，涵盖3宗城镇住宅用地与2宗商业用地。其中黄台铁路货场原A-2地块竞价阶段小幅溢价400万元落槌，而历经两次中止的田园新城以北地块则在第三次挂牌后顺利成交。
住宅用地方面，黄台片区CHT1301地块(黄台铁路货场原A-2)地处北园高架以南、胶济铁路以北，占地14620平方米，容积率2.1，起始价16229万元，折合起始楼面价约5286元/平方米。该地块交通禀赋突出，北园高架、顺河高架双高架环绕，邻近地铁2号线历山路站。挂牌期内便有两家房企报出3轮价格，进入正式竞价环节后却再无人加价，最终以溢价400万元成交，楼面成交价约5416元/平方米。
王舍人板块成为本次供地的“重头戏”，两宗地块同日成交。其中DWS1501地块(田园新城以北部分用地)位于冷水路西侧、望华南街以南、响泉街以北，占地40570平方米，容积率2.0，成交价37914万元，楼面价约4673元/平方米。作为一宗“命运多舛”的地块，该地块曾在2025年两度挂牌均遭中止，今年5月三度上架时起始价有所下调，此番终于底价成交。
同属王舍人片区的DWS0905地块(09街区响泉街南侧)占地19601平方米，容积率2.0，以18318万元底价成交，楼面价同样约4673元/平方米。该地块由海通地产收入囊中。作为山东本土房企代表，海通近年在济南东城布局密集，版图覆盖王舍人、盛福等核心板块，此次拿地是其在东部市场的又一次补仓动作。
商业用地方面，成交两宗地块均归属轨道交通6号线TOD综合开发项目。历下区东仓站TOD位于山大南路与历山路交叉口，占地9422平方米，容积率2.6，成交价12621万元；槐荫区老屯站TOD地处张庄路以南、匡山小区中路以西，占地13560平方米，容积率3.5，成交价10168万元。
唐冶、CBD先后溢价鏖战
大华、绿城相继拿地
如果说6月末这场收官战为上半年济南土拍定下了平稳收官的基调，那么上月内先后落槌的唐冶、CBD两宗核心地块，则是贯穿上半年行情的热度核心。两大优质板块相继上演竞价鏖战，大华、绿城等品牌房企先后落子，一举打破了开年以来的平淡走势。
6月10日，历城区唐冶片区TY12-1地块率先拉开竞价大幕。该地块位于世纪大道以南、土河以东、围子山以西，原规划为商业、商务金融用地，挂牌前调整为城镇住宅兼商业用地，容积率由3.6降至1.8，低密居住属性显著。地块总出让面积55567平方米，楼面起始价约4567元/平方米，邻近云巴1号线唐宣路站，周边覆盖历城文博中心、首创奥特莱斯、历城体育（884258）中心及围子山生态资源，配套成熟度高。
此次出让吸引建发、大华、海通等多家品牌房企报名角逐，历经48轮激烈竞价，最终由大华集团以55075万元总价摘得，成交楼面价5506元/平方米，溢价率达20.58%，成为今年以来济南首宗溢价成交的经营性用地。根据出让要求，项目须配建社区服务站、托儿所等基础服务设施，同时缴纳3400万元教育建设资金，专项用于周边教育资源提升改造。业内预计，该地块将打造为高品质低密改善社区，进一步丰富唐冶片区住宅产品供给。目前大华集团已在济南布局大华启宸、大华公园柏翠等多个项目，此次拿地也是其持续深耕东部市场的重要一步。
仅两日之后，主城核心区再传捷报。6月12日，历下区茂陵山东片区山东政法学院东地块(编号Dmld-01-01)完成出让，成为今年济南首宗楼板价突破万元的住宅地块。该地块地处济南CBD核心辐射板块，位于政法学院以东、邑路以西、东西绿廊以南，总占地面积9049平方米，地上容积率2.9，计容建筑面积约2.62万平方米，涵盖城镇住宅与商业商务金融用地。地块北侧与地铁6号线茂陵山站无缝衔接，西北侧紧邻茂陵山自然景观，1公里范围内汇聚龙湖天街、华润万象城等商业综合体，区位优势十分突出。
此次土拍吸引了多家房企参与，历经39轮白热化竞价，最终由绿城中国（HK3900）以24.52%的溢价率成功摘得，成交楼面地价定格在14708元/平方米。按照规划要求，项目须配建商业设施、社区服务用房、养老服务设施及托儿所等公共配套。业内分析，受地块体量限制，未来大概率采用高层加小高层的产品组合，主打高端改善定位，填补CBD片区高端住宅供应缺口。山东商报.山海新闻记者梳理发现，近年来绿城在济南已形成多盘联动格局，先后开发绿城诚园、绿城济南蘭园、济高绿城春月锦庐等项目，此次落子CBD，也是其持续加码济南高端市场的核心布局。
全国土拍市场迎高热
济南近32万㎡供应启幕下半年
事实上，核心板块竞价升温、外围地块平稳出让的分化格局，并非济南独有的市场特征，而是今年上半年全国土地市场的共性走势。拉长行业视野来看，济南上半年土拍“核心区溢价、外围区平稳”的分化特征，与全国土地市场的整体走势高度契合。
今年上半年，全国重点城市土地市场呈现结构性回暖态势，房企拿地重心持续向核心城市、核心板块收缩，优质区位地块竞争加剧，非核心区域则保持平稳运行。6月以来核心城市土拍热度集中释放，12日深圳前海桂湾宅地竞拍中，建发房产以114.29%的高溢价率拿地；23日杭州土拍，建发房产以33%溢价率斩获未来科技城地块，同日北京上半年土拍收官，招商蛇口（001979）以20.95%溢价率拿下通州九棵树南地块；25日深圳土拍中，保利发展（600048）更以99.05%溢价率竞得宝安中心区核心宅地。
成交端陆续落定的同时，土地供应端在年中释放重磅信号。6月26日，济南集中挂牌15宗国有建设用地，总出让面积达319638平方米，涵盖12宗城镇住宅用地、2宗商住两用地块，所有地块将于7月27日正式开启网上交易，为下半年土地市场拉开供应大幕。
从地块分布来看，本次挂牌主要覆盖历城区王舍人片区与起步区崔寨、大桥片区。其中王舍人片区接续推出DWS1502地块，与此前成交的DWS1501地块连片，持续释放东部主城居住用地；起步区则迎来今年以来规模最大的一次集中供地，崔寨、大桥两大片区共推出14宗地块，总面积超30万平方米。
具体来看，起步区崔寨片区37、38街区推出6宗地块，包含5宗住宅用地与1宗商业用地，定位高品质生态住区。住宅地块容积率1.4—1.8，楼面起拍价约3001—3751元/平方米，片区内同步规划6班幼儿园配套用地。大桥片区则分为总部经济区与科研办公区两大板块，共推出8宗住宅与商住用地：总部经济区定位现代化城市核心区，科研办公区定位科研配套生活区，地块容积率1.8—2.2，楼面起拍价约3001—3501元/平方米，产品覆盖多元居住需求。
有业内人士分析认为，展望下半年，随着15宗挂牌地块陆续进入交易环节，济南土地市场将迎来新一轮供需对接，房企拿地也将更趋精准与理性，市场整体将继续保持稳中有进、结构分化的运行态势。
