2026年7月9日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交连续三个月同比正增长；土拍溢价率连续三个月提升。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 6月新房成交面积同比降幅扩大。6月47城新房成交面积环比+7.3%，同比-1.1%，同比降幅扩大1.1pct。1-6月累计同比-6.8%。
从各能级城市来看，6月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为一线城市同比走弱，一线城市新房成交同比涨幅明显收窄；而二、三四线城市同比降幅小幅收窄。
1）一线城市：6月新房成交面积环比-3.6%，同比+0.3%，同比增速下降16.1pct。具体来看，5月四个一线城市新房成交面积同比均正增长，但6月同比均走弱，经过3、4月需求集中释放后，成交动能逐步减弱：6月上海同环比均正增长，环比增长0.2%，同比+4%（前值：同比+17%）；北京环比+4%，同比-3%（前值：同比+15%）；深圳环比-11%，同比+42%（前值：同比+50%）；广州同环比均下滑，环比-10%，同比-12%（前值：同比+7%）。1-6月一线城市累计同比-0.7%，其中上海同比+4%，北京、广州同比均增长0.1%，深圳同比-19%。
2）二线城市：6月新房成交面积环比+20.6%，同比-2.1%，同比降幅收窄2.2pct。其中武汉、宁波、福州、济南、大连同环比均正增长；杭州、苏州环比正增长，但同比负增长；青岛、南宁、成都同环比均负增长。1-6月二线城市累计同比-11.2%。
3）三四线城市：6月新房成交面积环比+0.8%，同比-0.7%，同比降幅收窄2.3pct。其中遵义、丽江、韶关、佛山（883403）、泰安、芜湖、池州、梧州同环比均正增长。1-6月三四线城市累计同比-5.1%。
【二手房成交】
6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长。6月23城二手房成交面积环比-1.5%，同比+10.8%，同比涨幅收窄2.0pct。1-6月累计同比+3.3%。
从各城市能级来看，6月一、二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市小幅扩大。
1）一线城市：6月二手房成交面积环比+0.4%，同比+14.0%，同比涨幅收窄0.8pct。其中，北京同比+8%、环比+11%，深圳同比+12%、环比-7%，上海同比+20%、环比-5%。1-6月一线城市累计同比+5.0%。其中北京1-6月累计同比+1%，上海同比+10%，深圳同比-3%。
2）二线城市：6月二手房成交面积环比-4.7%，同比+5.0%，同比涨幅收窄4.0pct。其中，苏州、大连同环比均正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；南京、青岛、厦门、成都环比负增长，同比正增长；杭州同环比均负增长，同比-2%，环比-12%。1-6月二线城市累计同比-1.0%。
3）三四线城市：6月二手房成交面积环比+2.9%，同比+20.8%，同比涨幅扩大0.6pct。1-6月三四线城市累计同比+12.7%。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模、去化周期（883436）同环比均下降。6月末13城新房库存面积环比-1.9%，同比-9.3%；去化周期（883436）18.3个月，环比-0.6个月，同比-1.0个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期（883436）在12个月内（深圳为本月新增）。
【土地市场】
住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，6月一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升。6月全国成交土地规划建面环比+16.9%，同比-20.6%；楼面均价1222元/平，环比+17.5%，同比-12.1%，溢价率10.6%，环比+4.1pct，同比+5.5pct。其中全国住宅类用地楼面价4928元/平，环比+8.3%，同比-2.9%；全国住宅类用地溢价率15.3%，环比+6.3pct，同比+9.2pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达5.3万元/平，环比+107.0%，同比+75.6%，平均溢价率56.0%，环比+41.3pct，同比+50.8pct。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。从累计来看，1-6月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-6月全国成交土地规划建面同比-17.4%，成交总价同比-30.6%，楼面均价1027元/平，同比-16.0%，平均溢价率6.0%，同比-1.7pct。
【房企】
销售：百强房企6月销售同比降幅扩大。百强房企6月全口径销售额同比-11.2%（前值：-1.1%）；1-6月累计同比-16.1%（前值：-17.1%）。TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（HK0390）（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（600048）（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）；1-6月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+121%）、中建壹品（+26%）、中建东孚（+22%）、中海（+12%）、招蛇（+8%）、中国中铁（HK0390）（+8%）、金茂（+8%）、绿地（+7%）、华润（+6%）。
拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长。百强房企6月拿地金额同比+10.1%，拿地强度为25%，环比+12pct，同比+5pct；拿地建面同比-3.8%；楼面均价2.34万元/平，同比+14.5%。具体来看，6月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（600048）（拿地金额171亿元，拿地强度57%）、建发（124亿元，103%）、绿城（111亿元，95%）、华润（92亿元，40%）。从累计来看，上半年百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-6月百强房企拿地金额同比-37.8%，拿地建面同比-25.3%，楼面均价9626元/平，同比-16.7%，拿地强度25%，同比-9pct。1-6月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额405亿元，同比+16%，拿地强度35%），其次是保利发展（600048）（384亿元，-23%，28%）、越秀（296亿元，+19%，59%）、绿城（234亿元，-47%，39%）、建发（171亿元，-51%，27%）、招蛇（147亿元，-50%，15%），滨江（133亿元，-58%，31%），金茂（127亿元，-68%，22%），保利置业（101亿元，-21%，44%），其余房企拿地金额均不足100亿元。
【政策】
6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订的重点内容包括：
1）扩大公积金提取使用范围，《条例》将提取情形从6项增至9项，新增加3项提取情形，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入提取范围，同时增加“经国务院批准的其他住房消费（883434）情形”，提升了提取的灵活性和拓展性，预计未来将支持更多场景提取公积金。另外，房租提取方面的表述也有所调整，从“房租超出家庭工资收入的规定比例”到“支付房租”，提取条件更宽松，更好地支持租房群体。
2）扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度。根据《全国住房公积金2024年年度报告》，截至24年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。
3）新增明确“加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷”。早在2015年，《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就提出“全面推行异地贷款业务”，强调加强住房公积金领域数字化能力建设，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利。此次《条例》落地将为地方优化公积金政策提供法律支撑，有助于公积金更好地支持住房消费（883434），提升公积金服务效能，更大发挥公积金住房保障作用。
地方层面，
1）各地公积金政策延续密集调整，武汉放宽首套商贷提取频次，广州、长春等地支持公积金贷款用于城市更新相关用途。
2）广州、珠海（883419）、佛山（883403）等地落地存量盘活配套政策。
【板块收益】
6月房地产（881153）板块绝对收益为-11.3%，但相对收益（相对沪深
300）为-13.1%，地产板块跑输沪深300（399300），5月以来成交动能出现走弱，市场信心不足。
投资建议
今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现了好转；在需求集中释放后，5-6月局部地区的成交动能出现了回落；我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团（HK0119）、华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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