当房产回归大宗耐用消费（883434）属性，全国性跨城置业能否成为低利率时代的新解法？
近日，一位持有32套公寓的跨城投资者向凤凰网房产分享了其完整操作逻辑，叠加近期成都博主“小圆子”抄底老破小的案例，一条迥异于传统买房路径的“收租流”赛道浮出水面。
32套公寓，平均租售比6.5%
“我总共投了600万左右，现在买了32套公寓，年租金43万，扣掉房贷净到手33万。”受访者王女士的账本十分清晰。按此计算，其整体租售比达到6.5%，远超当前10年期国债收益率(1.7%-1.8%)和银行定存利率。
王女士介绍，这32套房产都是四十年产权的公寓，面积在40-50平米，集中在贵阳、重庆、长沙等地，均为二线城市中租售比排名靠前的区域。“选城市就看三点，租售比够高、租客基数稳定、总价门槛较低。”王女士称。
这与此前成都博主“小圆子”的操作形成呼应。据媒体报道，2025年起，小圆子在成都二环内连续购入8套老破小，总价约330万，贷款220万，月供1.4万元，收到月租金约2.1万元，净现金流7000元，租售比同样维持在5%-7%区间。“我们不赌房价上涨，赌的是租金能覆盖成本，还能剩点。”小圆子在接受采访时表示。
与“小圆子”深耕本地、实地踩盘不同，王女士的投资范围横跨多省市，不仅租房未到现场，连买房都通过线上远程操作。那么，她是如何购买及管理这32套房的呢？
王女士表示，“我人在外地，不是每次交易都赶到现场。”在房源获取环节，王女士称一般锁定贝壳（BEKE）、重庆“到家了”、长沙“新环境”等区域头部中介平台。交易前必须做好产权调查，核实房屋抵押、查封、贷款情况，“绝不私下交易，所有款项走第三方资金监管账户，保证资金安全。”
在异地交割环节，通过线上委托公证，授权经纪人代办过户、物业交割等手续，“大部分房子只需等收房本，只有复杂案例才需要到场。”
不得不说，王女士的解决方案，折射出当前房产交易数字化的成熟度。王女士展示了她的日常管理表格，其中详细记录了每套房的租期、租金支付情况，租客都在线上沟通；优先选择物业费较高的公寓项目，“物业费高，管家服务就好，水电故障、家电维修都能代劳，省了我大量精力”。
当然，这种模式的可行性，依托于房产交易线上化工（850102）具的普及。当前一些平台已实现签约、面签、公证、资金存管的全流程线上化，各地中介机构的本地化服务能力，可以解决“远程管理”问题。
“包租婆”好当吗？
“以前做生意，每天睁眼就欠员工工资，神经绷得快断了。”王女士坦言，转做“收租流”后，生活状态发生了质变，从当老板变成“包租婆”。
但“躺平”收租并非毫无代价，王女士也称会遇到租客晚交房租、突发故障、物业协调等琐事，仍需耗费心力。“好在租公寓的多数是年轻人，年轻租客普遍讲信用，催一次基本就转了。物业费预存后，管家响应速度也比较快，有问题找本地维修师傅，成本也不高。”
尽管自称“没踩过大坑”，王女士也强调风险控制的必要性。“买公寓出租赚的是慢钱，回本也得十来年。”她总结出三条核心原则：
第一，只走正规中介。“私下交易没有资金监管，一旦房东抵押房产或卷款跑路，哭都来不及。”
第二，产调必须前置，抵押、查封、多重负债，任何一项没查清都可能血本无归。
第三，拒绝赌徒心态，不追热点城市，不碰高杠杆。“目前买的32套公寓都是20万以内的小户型，便宜的买过一套6.6万的，花一两万重新装修，也好出租，风险可控。”
业内人士提醒，此前“老破小”走红，其流动性风险不容忽视，一旦需要急用钱，可能面临卖不掉、租不上价的困境；而跨城置业者若对当地租赁市场缺乏深度调研，也可能遭遇租售比虚高陷阱，考验选房的技术和判断力。
采访最后，王女士表示她的终极目标是“年租金达到100万时退休”。
囤积低价房产，靠租金获取稳定现金流，这批看似“复古”的投资路线，能否撑起低风险的生活方式？答案或许因人而异。
