21世纪经济报道 张敏
今年以来，有关城市更新的政策迎来密集发布期。
据住房城乡建设部消息，7月17日，中共住建部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，强调高质量推进城市更新，高效能推进城市治理，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，加力落实城镇老旧小区改造、完整社区建设、物业服务质量提升、背街小巷环境整治、口袋公园建设和绿地开放共享等民生工作。
此前的7月15日，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第三批）》，在推进“四新”融合、加大服务保障、强化土地政策支持等方面推出新举措。
同期，《福建省“十五五”城市更新规划》印发，围绕建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”六个城市的要求，明确6个方面21个重点任务、14项重大行动。
根据中指研究院的统计，2026年上半年，国家层面共发布或形成相关政策、会议部署和重要表态25项。同期，地方层面出台涉及城市更新的相关政策、规划及实施机制59项。
7月以来，有关城市更新的政策继续推出。总体来看，今年已有近100条与城市更新有关的措施出台，涉及顶层设计、任务安排、组织实施、资金保障等多个层面。
这一系列动作表明，作为一项国家级战略，城市更新正进入加速推进阶段。
政策密度、规格均空前
城市更新成为政策布局重点，有清晰的脉络可循。
2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再度召开，并作出了“两个转向”的重大判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效。会议还明确，将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手。
去年年末召开的中央经济工作会议提出，“高质量开展城市更新”。今年3月发布的政府工作报告指出，“高质量推进城市更新”。
今年4月，财政部、住建部发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，明确中央财政的补助标准和支持范围等。
今年5月，《城市更新“十五五”规划》出台。作为该领域最重要的顶层设计文件，规划明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，并对不少具体工作提出了量化考核指标。
此后，城市更新在建设现代化人民城市、拉动投资及消费等方面的价值进一步被确认。
今年6月24日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹率队到长沙调研城市更新、智能建造等工作，并在座谈会上指出，城市更新在稳投资、促消费方面潜力巨大，发展空间广阔。
7月13日发布的《扩大消费“十五五”规划》也指出，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。
“今年以来，有关城市更新的政策和表态，不管数量还是规格都是空前的，也有很多实质性的内容。”北京某国企开发商相关负责人向21世纪经济报道记者表示，因为涉足了这块业务，今年以来，公司内部组织了多场与城市更新有关的学习和考察。
中指研究院也表示，与政策数量相比，更值得关注的是政策结构的变化。政策重点正由方向性部署和任务安排，逐步向规划引领、项目生成、要素保障、资金支持和监督评价等实施环节延伸。
该机构表示，2026年上半年国家层面城市更新政策主要呈现六个方面的特点：顶层规划体系进一步完善；城市体检、项目谋划和实施管理的衔接更加紧密；土地政策更加注重解决存量利用问题；资金支持力度继续加大；由项目建设向全过程管理延伸；城市更新与稳投资、稳房地产和培育发展动能的联系进一步增强。
中指研究院指出：“城市更新的政策内涵已由传统的居住环境改善和基础设施改造，逐步拓展至存量资源盘活、城市功能完善、产业空间优化和消费潜力释放。城市更新既是改善民生、保障安全的重要抓手，也成为推动城市发展方式转变和扩大内需的重要载体。”
从政策部署到项目推进
与中央政策相比，地方层面发布的城市更新政策更加丰富和细化。
根据中指研究院监测，2026年上半年，地方层面公开样本中共梳理城市更新相关政策、规划及实施机制59项，其中省级及直辖市层面30项，市级层面29项。
具体来看，一线城市的动作较为密集。北京于今年1月1日就出台了《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，明确相关政策举措及牵头单位。此后，北京又发布今年第一批城市更新计划项目清单，并在《关于推动城市高质量发展的实施意见》等重要文件中对城市更新工作进行部署。
今年以来，上海、广州、深圳也发布了多份与城市更新有关的文件。
省级政府层面，福建、海南、广西、青海、山西、江苏、安徽、河南等地均出台了城市更新的专项行动方案、条例、“十五五”规划等（含征求意见稿）。
此外，武汉、成都、长沙、杭州、济南、青岛等二线城市，以及邢台、唐山、宣城、玉溪等三四线城市也出台了相关的文件。
中指研究院指出，地方城市更新制度建设呈现两个明显变化：一方面，地方立法、专项规划和五年行动方案加快推进，城市更新逐步由阶段性专项行动转向常态化制度安排；另一方面，政策可操作性进一步增强，各地围绕项目库、更新单元、规划调整、土地价款、功能转换、混合利用、联合审批、金融支持和运营维护等关键环节加快形成配套政策工具。
随着上述政策保障的落地，企业正在迎来更多机会。
前述房企人士表示，借助各种机会，今年以来，公司已经与北京市多个区级政府部门对接，并考察了一系列老旧小区改造、老旧厂房焕新等项目。该人士还透露，公司还与多家金融机构、运营商、建筑商进行了接洽，探讨合作的可能。
据悉，自今年5月以来，北京已举办多场城市更新推介会，共推荐项目近200个，组织市场主体实地踏勘80余个重点项目。借此机会，一批优质项目与市场资源建立合作联系。
尽管在资金来源、盈利模式等方面尚存痛点，但随着一系列政策措施的发布与落地，一批项目正借机加速推进。“过去做城市更新项目，首要的问题是‘找钱’，然后是‘要政策’。现在整个（政策）体系搭建得很快，政府部门还会主动搭平台，帮忙对接金融机构和供应商。”该人士说。
中指研究院指出，城市更新由政策预期逐步转入项目、资金和实施主体加快对接阶段，未来这类政企协同、产融对接的做法会更加普遍。此外，模块化建造、智能建造和数字化管理等技术加快应用，部分成熟更新资产开始探索REITs和资产证券化等盘活方式。
该机构指出，城市更新正迎来重要的政策机遇期，其实施内容正在由单一工程建设向策划、融资、建设、运营和资产管理协同推进。
