2026年8月11日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，北京城市更新有所不同？。
报告具体内容如下：
核心观点 【顶层导向与制度动态】 根据26年7月发布的国土空间近期规划草案以及《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，未来五年北京拟推进二环与五环城市更新，其中二环内聚焦老城有机更新、五环沿线结合道路改造推动更新，城市更新目标将从“好房子”拓展至“好街区”。根据中指院，二环以内（东西城区）20年以上楼龄小区占比最高的两个区域，均超过90%，更新需求较大。《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》于26年1月1日正式实施，为城市更新提供具有高度操作性的政策“工具包”，覆盖城市更新从顶层设计到要素保障的关键环节。
【项目与投资计划】
计划：根据26年北京政府工作报告，26年计划抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上，持续推进城中村改造。根据北京市“十五五”规划纲要，“十五五”期间北京计划实施区域综合性更新，打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等一批功能复合、特色鲜明的区域综合性更新片区；推进宜居空间更新，持续实施老旧小区改造及危旧楼房改建，基本完成57个城中村改造，做好棚户区改造收尾，打造150个以上高品质公共空间；深入开展产业空间更新，积极推动100处以上老旧厂房和低效产业园区更新。
投资：23-24年北京城市更新固定资产投资额分别完成440、734亿元，25年预计达1800亿元，同比翻番，投资额占全市固投总量的比重约2成。26年北京城市更新固定资产投资目标锚定2300亿元，且根据北京市“十五五”规划纲要，城市更新年度投资到2030年达3000亿元以上，同时在“优化投资结构”方面提出加速拓展城市更新投资，着力提升居住类更新投资，保持产业类、设施类更新投资强度，重点推进区域综合性更新，推动城市更新投资占比达到30%左右。
年度项目计划：26年2月26年北京第一批城市更新计划项目清单公布，首批项目1321个，其中新实施项目745个，25年结转续建项目576个，计划投资1049.5亿元。项目覆盖16区及经开区，类型包括既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新、城市基础设施更新、城市功能完善与民生保障、城市生态系统修复、历史文化保护与传承等八大类型。从项目名单来看，住宅项目仅162个，仅占12%，住宅更新以申请式退租、老旧小区改造、危旧楼改建为主，整体拆迁小区较少。项目集中于核心区与城市功能拓展区，城六区项目数量合计占比59%，其中，东西城以“老城保护型更新”为核心，朝阳、海淀以“功能升级+产业导入型更新”为主，丰台、石景山以“片区统筹”为亮点。
【创新形式】
北京探索“个人住房改建贷款”、“带押改建”等创新型金融工具和模式，来解决危旧楼改建工作中居民出资渠道不畅通的问题。
指导试点银行首创“个人住房改建贷款”专属产品，用于支持经济上困难的家庭支付改建成本。这是全国第一个专门针对危旧楼居民改建需求的贷款产品，允许以改建前房屋作抵押、贷款金额基于改建成本核定、按工程进度放款，利率参照首套房贷，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”保障债权安全，贷款期限、收入条件适度满足中低收入家庭合理融资需求。
而针对已抵押的房屋改建，北京首推危旧楼“带押改建”模式，并创新“抵押权注销—原产权注销—新产权登记—新抵押设立”四联办机制，同一房产一次办结，多笔抵押保持顺位不变，破解旧楼拆除后抵押物灭失、新旧抵押权衔接难题。避免了因需提前偿清贷款所带来的资金压力，部分因房产抵押、经济压力大陷入困境的家庭由此得以顺利参与改建。首个成功案例落地西城区三里河一区28号楼“原拆原建”项目。我们认为，这对于城市更新项目推进意义重大，居民端资金可得性、金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿、城市更新的操作效率均有望提升。
【资金来源】
地方政府专项债：25年北京投向居住类城市更新项目的专项债券（包括城中村改造、棚户区改造、危改等）发行规模795亿元，同比增长27%，占地方政府专项债券发行规模的比重为58%，26年1-7月为370亿元，占地方政府专项债券发行规模的比重为66%，占比大幅提升，占比处于20年以来的最高水平。25年-26年7月发行居住类城市更新项目的地方政府专项债当中，城六区占比56%，具体来看，朝阳区占比最高（317亿元，占比27%），远高于其他地区，其次是丰台区（197亿元，17%）、昌平区（149亿元，占比13%）、海淀区（133亿元，占比11%）、大兴区（103亿元，占比9%），其余区域的发行规模不足百亿元。
地方财政资金：在地方财政资金方面（不包括专项债），
1）一般公共预算支出：26年北京十六区一般公共预算支出中居住类城市更新相关支出（老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、农村危房改造）预算合计32亿元，较25年预算数下降40%，较25年执行数下降55%。其中丰台、朝阳、海淀区预算相对较高，均超过5亿元，东城、朝阳、顺义、昌平区26年的预算超过25年预算。
2）政府性基金支出：26年北京十六区政府性基金支出中征地和拆迁补偿支出、棚户区改造支出两项预算合计475亿元，较25年执行数增长32%（其中：征地和拆迁补偿支出预算463亿元，较25年执行数增长95%）。其中海淀、朝阳区预算相对较高，均超过170亿元，西城、顺义区26年预算超过25年预算。这其中预计有一部分会用作对应项目的城市更新，但具体项目和金额未知。
投资建议
北京城市更新已进入“从单项到片区、从制度搭建到落地实施”的重要时期。未来城市更新方向明确，围绕二环以内、五环沿线展开，最终实现“好房子”→“好街区”→“好城区”的整体城市更新跃升路径。制度层面，城市更新支持政策工具箱打开，显著提升要素统筹与项目可实施性。规划层面，北京“十五五”期间有明确的投资目标与任务分工，且2026年项目清单化，区域综合性更新与宜居空间更新具备可视化成果预期。总体看，当前北京城市更新呈现计划常态化、政策工具箱集成化、分区分类精细化等特征。我们需密切关注北京后续的城市更新的进展。
我们建议优先关注在北京有城市更新业务布局的主流重点房企：华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、中国海外发展（HK0688）、中国金茂（HK0817）、越秀地产（HK0123）、城建发展（600266）、首开股份（600376）。
风险提示：
政策推进速度与规模不及预期；城市更新资金到位不及预期等。
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