【克而瑞物管研究】2026年上半年，物业行业彻底告别粗放规模扩张周期（883436），存量深度竞争全面到来。头部企业集体开启战略重塑，一边主动出清亏损低效项目、优化资产结构，一边从服务、科技、绿色、社区增值、品牌、人才六大维度全面升级。
本文根据《克而瑞物管2026年上半年物业行业总结研究报告》系统拆解上半年八大企业核心动作，同时预判下半年行业发展主线，为物企经营、战略布局提供专业参考。
战略升级：
企业更名重塑定位，全面转向城市综合运营
行业发展逻辑切换，多家央企、区域龙头调整企业名称、更新顶层战略，彻底摆脱地产配套标签，向全域城市综合服务商转型。
中交地产更名中交发展（000736）：剥离传统地产开发主业，聚焦物业、商办、代建等轻资产赛道，打造“物业服务+资产运营+建管”一体化体系，定位全城市、全交通、全数字综合运营商。
深铁物业更名深铁城服：锚定“轨道+”特色赛道，布局轨交运营、精品住宅、高端商写、餐饮、城市服务五大板块，打造轨道物业融合标杆。
保利物业（HK6049）：确立“城市全域综合治理首席运营商”战略，以三十周年品牌升级为契机，推动服务边界从单一社区延伸至街道、城区公共治理场景。
中融物业揭牌成立：融通地产旗下全新平台，聚焦不动产运维、安全环保两大核心业务，为各类城市资产提供全生命周期（883436）专业保障。
这透露了整体行业信号，企业竞争不再比拼管理面积，而是比拼全域资源整合、公共服务承接能力，城市运营成为头部核心第二增长曲线。
战略聚焦：
主动出清成为行业普遍选择
2026上半年全国累计出现116个物业退场项目，数据极具行业警示意义：主动退场99个，占比85%；被动退场仅17个，占15%。其中收缴率低迷、刚性成本倒挂是第一核心矛盾，占全部退场案例69%。
就退场核心原因而言，其中：
主动退场(85%)：①收缴率长期低于50%，人力、维保成本年增8%-12%，项目持续亏损(69%)；②合同到期，双方无法就调价、服务标准达成一致；③开发商遗留缺陷、保交楼配套不全导致业主集体拒缴；④企业区域战略调整、长期恶意投诉叠加。
被动退场(15%)：业主大会表决更换物业，核心矛盾集中在质价不匹配、服务兑现不足。
大量真实案例佐证行业困境：唐山金隅乐府年亏损260万；合肥天下锦城累计欠费561.5万；贵阳某小区仅25户缴纳物业费，收缴率不足5%；多地项目物业费收入难以覆盖基础人工、电梯维保、公共能耗支出，长期垫资运营倒逼企业止损撤场。
服务升级：
全场景精细化，打造有温度社区体系
各大物企围绕全生命周期（883436）居住场景落地标准化、人性化服务产品，构建差异化口碑壁垒。
保利物业（HK6049）：推出儿童陪护、游泳启蒙、身材管理、长者康养四大全周期（883436）专属服务，依托200余个社区空间落地银发配套。
新城悦“悦XIN家+”：按照空置、装修、常住三大居住状态分层服务，搭建安心、放心、贴心全管家体系，依托智慧平台实现全流程线上响应。
世茂服务（HK0873）“心引力Live+”：园区硬件焕新、服务标准化、人文体验三大板块同步升级，打造共享花园、萌宠乐园、社区第二课堂等多元公共空间。
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这透出的核心变化是，服务不再局限保洁安保，而是覆盖全龄段、全居住周期（883436），通过业主参与式运营消解物业与业主对立矛盾。
价值延伸：
物业+多元赛道全面落地，开辟增收曲线
康养养老(行业核心增量赛道)
依托长期护理保险政策红利，头部企业批量布局社区居家养老：
. 绿城发布“康乐”养老产品线，覆盖居家焕新、健康守护、银龄学堂、孝心服务；
. 万科联动医院落地社区医疗试点；
. 保利打造15分钟银发街区，配套长者食堂、适老化改造；
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社区零售便民
搭建社区线上消费（883434）生态，盘活社区流量：万科云朵积分商城、龙湖周期（883436）购、碧桂园（HK2007）民生品牌合作、世茂小茂到家、保利社区直供体系。
细分增值配套
一是，维修家装：保利速修社区门店，打通维修、整装全链条；
二是，宠物服务：招商积余（001914）打造宠物主题社区赛事，构建友好社群；3教育托育：绿城海豚计划持续十八年免费少儿游泳教学；
三是，......
科技赋能：
AI智能化从试点转为核心生产力
2026年AI、IoT全面规模化落地，成为降本增效、补齐人力短板的硬性手段。
其中：
万物云（HK2602）“灵石AI大脑”：智能AI管家承接84.7%常规诉求，线下管家专注人文关怀，设备全生命周期（883436）数字化管控，实现风险提前预判。
保利物业（HK6049）：联合海康搭建AIoT智慧社区，智能安防、能耗动态调控综合节能效果显著。
碧桂园服务（HK6098）：成立机器人公司，量产清扫、安防设备（884294），缓解基层用工缺口。
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这说明数字化不再是加分项，优质项目招投标、老旧小区托管均将智慧运维作为核心评审指标。
绿色低碳：
能碳管控构筑差异化竞争壁垒
双碳政策驱动下，能源（850101）管理、零碳运营成为高端项目准入门槛。
保利AIEM零碳云：七大节能改造方案，综合节能率超25%，覆盖光伏、空调（884113）、充电桩（885461）智能调度；
万物云（HK2602）灵石零碳方案：落地国家级零碳产业园区，单项目年减碳2210吨；
中节能物业：自研智能照明，节能80%，斩获绿色建筑三星认证；
金地物业、新大正（002968）：参与能效国家标准编制、联动能源（850101）央企拓展节能改造业务。
绿色运营从单纯成本管控，升级为可对外输出增值服务的核心业务。
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品牌建设：
IP化+短视频重构行业信任
1、高端品牌体系打造
融创融韵五境、合景臻享、海尚海君一等高端服务体系落地，金钥匙国际联盟成为头部高端标配。
2、短视频新媒体全域布局
. 碧桂园“比邻生活”话题播放破亿，生活化内容拉近业主距离；
. 金地“闪闪金星”挖掘一线员工真实故事，打造平民品牌代言人；
. 新希望科普短视频拆解物业费收支，直面行业核心质疑；
. 龙湖双内容矩阵：一线人文故事+工程科普，立体塑造专业形象。
这凸显了传播逻辑的转变，摒弃硬广宣传，以真实一线、透明科普消解大众对物业的刻板负面印象。
组织发展：
搭建全周期人才梯队
人力成本持续上涨背景下，企业加速内部育才、校企定向输送，破解基层、管理人才双缺口。
. 越秀“育树成林”：搭建新锐、中坚、高管分层培养全成长体系；
. 新城悦四力模型：领导力、专业力、执行力、服务力四维项目经理标准；
. 永升服务、招商积余联动职业院校开设管家定向班；
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人才体系成为企业长期运营底层支撑，专业化人才储备直接决定外拓与服务落地能力。
结语：下半年八大行业核心趋势预判
1.合规压力持续加大：《物业管理（885915）条例》修订落地，公共收益、维修资金、安全监管全面收紧，不合规中小物业加速出清；
2.项目主动出清常态化：企业持续剥离亏损小区，资源向高毛利商办、城市服务、优质大盘集中；
3.老旧连片托管释放增量：连片改造+长期运营模式全国复制，是未来确定性增长赛道；
4.物业+养老规模化落地：长护险配套体系完善，社区康养形成可复制盈利模型；
5.AI智慧物业全面标配：无数字化能力企业逐步丧失公建、城市项目投标资格；
6.绿色低碳成竞标硬性门槛：零碳、能耗管控成为高端商办、园区核心评审条件；
7.资本市场分化加剧：现金流优质、细分赛道龙头估值修复，出险房企关联物业持续承压；
8.人才与品牌成为核心护城河：精细化服务、自有IP、成熟人才梯队拉开企业差距。
