2026年8月23日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产（881153）开发行业的研究报告，报告指出，2026W33。
报告具体内容如下：
上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪。2026年8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房5个方面出台8项政策。本次新政目的比较明确，主要为了促进外环外新房库存去化，畅通一二手置换链条，更好满足居民刚性和改善性住房需求。政策在“金九银十”前落地，有助于提振旺季的市场情绪。 行情回顾：本周申万房地产（881153）指数累计变动幅度为-1.8%，落后沪深300（399300）指数0.80个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。
新房：本周30个城市新房成交面积为134.0万平方米，环比提升17.6%，同比提升0.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.8万方，环比+17.4%，同比+24.1%；样本二线城市为69.3万方，环比+32.0%，同比+19.0%；样本三线城市为19.9万方，环比-14.3%，同比-49.0%。从今年累计来看，样本30城共计5240.3万方，同比-14.9%；一线城市为1607.8万方，同比-2.3%；二线城市为2619.4万方，同比-9.9%。
二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计192.4万方，环比增长3.1%，同比增长11.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.2万方，环比+5.6%；样本二线城市为79.7万方，环比+1.6%；样本三线城市为31.5万方，环比+0.5%。今年33周累计成交6765.3万方，同比增长5.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2906.0万方，同比+6.2%；样本二线城市为2811.8万方，同比+1.8%；样本三线城市为1047.6万方，同比+16.8%。
信用债：本周（8.17-8.
23）共发行房企信用债14只，环比增加7只；发行规模共计123.60亿元，环比增加36.1亿元，总偿还量192.92亿元，环比增加43.47亿元，净融资额为-69.32亿元，环比减少7.37亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：
（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期（883436）的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地（HK1109）、华润万象生活（HK1209），虽龙湖集团（HK0960）、新城控股（601155）也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地（HK1109）。
（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期（883436）能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W（HK2423），A股的我爱我家（000560）为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活（HK1209）、招商积余（001914）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、中海物业（HK2669）等。
（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的Alpha（ALP）逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上Alpha（ALP）仍然是Alpha（ALP），只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地（HK1109）、建发国际（HK1908）、绿城中国（HK3900）、中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、越秀地产（HK0123）等，A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发股份（600153）、保利发展（600048）、华发股份（600325）等。
（4）类地方城投、地产转型股。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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